Sommaire

Edito

Au début des années 1970, les pouvoirs publics ont cherché à développer le tourisme récepteur par la mise en place d'importants investissements publics ayant permis la construction de plusieurs établissements hôteliers à Dakar et sur la petite côte. Aujourd’hui, les projections sur les recettes pouvant être générées par les établissements d’hébergement touristiques sont estimées à près de 800 milliards CFA en 2018 d’après le Plan Stratégique de Developpement Durable du Tourisme. Ces recettes pourraient à priori présager une bonne santé financière du deuxième secteur de croissance économique du pays. Et pourtant ! Le secteur hôtelier est confronté à des difficultés qui entravent sa compétitivité notamment des modes de financement limités et le développement lent de réceptifs aux normes internationales, entre autres. Dans cette édition, nous vous proposons de faire un état des lieux sur ce segment de l’immobilier dit de loisirs.

AHMET LO Sales & Ops Manager MaMaison.sn

BUILDING ADMINISTRATIF

D'après certains observateurs, la réfection du building administratif qui devait initialement coûter 17 milliards CFA à l'Etat du Sénégal, reviendrait à près de 39 milliards CFA. Depuis 2013, le coût du lifting de l’immeuble n’a cessé de grimper, ce qui a valu aux autorités des appels de tous bords à une gestion plus vertueuse des deniers publics

ENVOL IMMOBILIER

Envol Immobilier Sénégal (EIS) et l’Etat de Côte d’Ivoire ont signé à Abidjan le 10 Septembre dernier un contrat de Partenariat Public-Privé (PPP) pour la réalisation de l’Université de San Pedro d’un coût de 95 milliards CFA. Le PCA d’EIS, Madani TALL, s’engage à respecter les délais de livraison prévus pour septembre 2020.

GESTION DU DAKAR ARENA

Selon Libération, la gestion du Dakar Arena sera confiée à un comité logé au Ministère des Sports. Un directeur sera porté à la tête de ce comité, lequel gérera en même temps l’Arène nationale inaugurée en août dernier lors de la visite d’Etat du président chinois Xi Jinping.

FONCIER AUTOUR DE L’AEROPORT LSS

Le Colonel Abdou NDIAYE, chef de la Dirpa révèle que l’Armée prendra toutes ses responsabilités pour mettre un terme à la boulimie foncière autour de l’aéroport militaire de Dakar. “Cette agression foncière”, éclaire-t-il, “réduit [les] activités d’entrainement et constitue une réelle menace à la sécurité des cantonnements”.

INCENDIE A SANDAGA

Un incendie est survenu le 8 septembre dernier aux environs de 10h dans un dépôt de produits divers en face de la pharmacie Guigon. Le Commandant de la Brigade des sapeurs pompiers Assoumana SAGNA révéle que “le feu du magasin qui, ne répondait à aucune norme de stockage, a été maîtrisé vers 21h”.

LA DSCOS A LA CITE ALIOU SOW

La Direction de la surveillance et de l’occupation des sols (DSCOS) a procédé le 13 septembre dernier à la démolition d’un immeuble sis à la Cité Aliou Sow. Selon certains résidents, cet immeuble qui a été construit par une société immobilière, obstruait l’environnement et réduisait l’espace vert prévue dans ladite zone

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Parc immobilier digitalisé

INDICATEURS MAMAISON.SN

Chaque mois, notre équipe procéde au recensement des données du parc immobilier digitalisé. Les résultats montrent vraisemblablement la pleine conscience des professionnels du secteur sur l’apport du digital dans leur activité immobilière. En effet, dans la région de Dakar près de 250 agences en août ont mis en ligne en moyenne 5 annonces de biens immobiliers à vendre ou à louer sur notre plateforme. Les promoteurs également intègrent de plus en plus dans leurs stratégies de commercialisation une présence digitale afin de cibler une audience qualifiée pour leurs projets immobiliers.

Aout 2018

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Immobilier de loisirs

ETAT DES LIEUX

L’immobilier de loisirs désigne l’ensemble des activités de gestion et d’exploitation d’établissements affectés aux loisirs de ses occupants. Ces établissements dits d’hébergement touristiques régis par décret ont géneré près de 465,9 milliards CFA en 2015 selon l’ANSD, dans un secteur qui se veut compétitif mais qui semble peiné à exploiter tout son potentiel.

Demande d’agrément et accompagnement pour les porteurs de projets hôteliers

Le promoteur qui se propose d’aménager un établissement d’hébergement touristique est tenu d’adresser au Ministre chargé du Tourisme une demande d’agrément accompagnée d’un dossier technique et financier. En revanche, pour les investissements hôteliers sur la petite côte, la SAPCO est l’entité chargée d’accompagner les promoteurs dans leurs projets d’aménagement moyennant des frais d’étude à déposer et des justificatifs sur la capacité financière et technique.

Typologie et classement des établissements d’hébergement touristiques au Sénégal

Allégement fiscal sur les services hôteliers

Au titre des mesures prises pour l’amélioration de la compétitivité du secteur du tourisme, le gouvernement a, à travers l’article 369 du Code général des impôts, rendu effectif l’allégement fiscal sur les services hôteliers en faisant passer la TVA de 18% à 10%; une décision saluée par le Syndicat patronal de l'industrie hôtelière du Sénégal (SPIHS). Les entreprises touristiques installées dans le pôle touristique de la Casamance bénéficient également de ce statut fiscal spécial (régi par la Loi n° 2015-13 du 03 juillet 2015) mais qui leur est accordé pour une durée de 10 ans à compter de la date de délivrance de l’agrément.

Chiffres clés du parc hotelier en 2013

Dans le Plan stratégique de développement durable du tourisme au Sénégal (2014 – 2018), le ministère du Tourisme a révèlé que “pour un total de 741 réceptifs en 2013, les hôtels font 33,60% du parc, contre 31,04% d’auberges et 24,43% de campements. Les résidences font 10,93% du parc et se retrouvent essentiellement dans la région de Thiès”. Il précise que “cet effectif ne prend pas en compte les nombreux établissements touristiques non autorisés”.

Les maux du secteur hôtelier

Le Plan stratégique informe que le parc hôtelier montre des signes de vétusté appelant à des efforts importants de mise à niveau. La station de Saly Portudal constitue, à cet égard, un exemple frappant. Le parc hôtelier est également menacé dans les régions du littoral par le phénomène de l’érosion côtière qui limite l’essor du tourisme balnéaire. Beaucoup d’hôtels de la station ont perdu une bonne partie de leurs plages et le phénomène touche également le reste du littoral. L’hôtellerie sénégalaise est confrontée à plusieurs difficultés liées notamment au coût élevé des facteurs de production (foncier, taxes aéroportuaires, crédit, eau, électricité, téléphone), à la saisonnalité de l’activité, à la baisse continue des prix du forfait proposé par les agences de voyages émettrices et à la rareté des clients, du fait de la crise économique.

La question du Crédit hôtelier

Le Plan stratégique de développement durable du tourisme a également prévu un instrument de financement du secteur à travers le Crédit hôtelier. L’objectif a été de financer l’aménagement de nouvelles stations touristiques répondant aux standards internationaux. Une dotation initiale de 5 milliards CFA, suivie d’une rallonge de 2,5 milliards CFA en janvier 2018 est jugée insuffisante par les Syndicat patronal de l'industrie hôtelière du Sénégal pour le 2ième secteur économique du pays qui se veut compétitif.

L’arrivée du groupe américain Hyatt Hotels

L’environnement des affaires du Sénégal reste attractif pour des investisseurs du secteur hôtelier. L’APS révéle que le groupe américain Hyatt Hotels viendrait agrandir le parc hôtelier déjà occupé par de grands noms comme Radisson, Pulman ou encore Yaas Hotels. Le Hyatt Centic Dakar sera érigé sur 2 035 m2 et abritera 140 chambres.

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Immobilier et diaspora

FINANCEMENT

Financement immobilier pour la diaspora : et si nous innovions ? Par Mme Fatoumata DIOP LO CEO AFSI INTERNATIONAL & SISAP

AFSI INTERNATIONAL est un cabinet spécialisé dans les services immobiliers vers le continent africain. Le cabinet organise annuellement le Salon de l’Immobilier du Sénégal à Paris (SISAP) dans le but de créér plus de proximité entre les promoteurs immobiliers du Sénégal et leurs clients résidant à l’étranger. L’évènement attire près de 1500 visiteurs de la diaspora sénégalaise. Retrouvez des propriétés à des prix imbattables sur l’espace dédié d’AFSI INTERNATIONAL sur MaMaison.sn Contacts : 33 827 26 36 [email protected]

Il n’est plus utile de rappeler ici le poids de la diaspora dans nos économies. Multiples études et statistiques ont déjà établi le rôle prépondérant des transferts de fonds qui dit-on représentent une manne financière supérieure à l’aide au développement.

L’immobilier est une formidable opportunité de récupérer ces ressources financières dans des termes économiques mais encore faut-il permettre à ces sénégalais vivant à l’extérieur d’investir en facilitant le financement de leurs projets d’acquisitions immobilières. Outre les systèmes de financement classique par les banques locales qui sont à repenser, il nous faut des innovations dans les modes de financements car le Sénégal et l’Afrique en général ne pourra se contenter des modèles occidentaux mais devra faire preuve de créativité.

Financement par les banques locales

Chaque émigré aspire à avoir un toit, le pouvoir d’achat est certes supérieur à celui d’un local mais il faut également prendre en compte les charges relatives à une vie familiale en Europe. Les banques qui proposent des prêts immobiliers le font souvent pour une durée relativement courte (7 ans à 15 ans en moyenne) et à des taux très élevés.

Ces conditions sont très restrictives. Très peu de personnes de la diaspora sont capables de répondre à leurs critères de sélection. Outre des frais d’ouverture de dossiers, aussi incompréhensibles qu’onéreux, l’apport personnel peut constituer un écueil de taille au lieu d’être symbolique.

Les clients que je rencontre régulièrement me font part de leur désarroi quant à trouver un crédit immobilier susceptible de prendre en compte leurs revenus et charges réelles dans leur pays d’accueil ; la grande majorité préfèrera recourir à des prêts à la consommation sur place que de souscrire à un crédit immobilier dans une banque sénégalaise. Ce qui génère un manque à gagner considérable pour les banques locales au profit des banque européennes.

Le crédit bancaire peut se renouveler et nos institutions bancaires doivent désormais créer une sorte de statut Diaspora et proposer des solutions sur mesure : l’ouverture d’un compte, avec la gratuité des frais de tenue de compte, d’une carte bancaire internationale, d’un accès à la Banque Digitale, épargne logement permettant de financer toutes formes de projets immobiliers avec la gratuité des virements reçus de l’étranger

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Immobilier et diaspora

FINANCEMENT

"Le crowdfunding immobilier présente une série d’avantages pour les populations expatriées".

Beaucoup d’élites des milieux financiers et mêmes politiques pensent qu’il est opportun de créer une véritable banque d’investissement pour la diaspora

Ce ne serait pas une coquetterie mais un réel instrument bancaire qui travaillerait avec tous les acteurs (les clients particuliers, les promoteurs, les autorités locales, les entreprises…).

Sa mission première serait la mise en place d’un fonds de garantie. Ce fonds de garantie pourrait être financé par les transferts d’argent via Western union ; Moneygram…- si à chaque transfert une somme symbolique lui était alloué.

Ce fonds de garantie Diaspora assurera aux émigrés un accès facile aux crédits des banques commerciales pour le financement de leurs projets mais surtout l’octroi de crédits immobiliers pour financer leur acquisition de logements. Chacune des parties y trouvera son compte.

Crowdfunding immobiliers, financement participatif…

Le crowdfunding connaît une croissance exponentielle à l'échelle mondiale. Selon la Banque Mondiale, ce mode de financement pourrait atteindre en Afrique, 2,5 Mds de dollars à l'horizon 2025 sur un total au niveau mondial de 130 milliards. Afrikstart, plateforme de financement participatif africaine, a publié en 2016 une étude intitulée « Crowdfunding in Arica ». On y découvre que plus de 10 millions d’euros ont déjà été investis dans des projets immobiliers à travers des plateformes.

Que ce soit à travers le financement par le prêt ou par l'investissement le crowdfunding immobilier présente une série d'avantages pour les populations expatriées. Le membre de la diaspora réalise un investissement productif, ciblé, rationnel et transparent qui est de surcroît moins coûteux qu'un transfert monétaire classique.

Plusieurs entreprises africaines ont donc déjà fait le pari de transposer ce nouveau modèle économique à la promotion immobilière. Le crowdfunding immobilier permettra peut-être de dépoussiérer le secteur de la promotion immobilière au Sénégal et favoriser l’émergence de projets innovants.

… ou tontine nouvelle génération

Chaque contributeur pourra ensuite recevoir à tour de rôle - et/ou par tirage au sort - tout ou partie de l'argent collecté. Cette forme d'entraide, culturellement ancrée dans les pratiques communautaires africaines, constitue de fait un mode de financement participatif

Il s’agit donc de créer une cagnotte immobilière qui permet de financer un apport pour un crédit immobilier ou voire de financer un projet immobilier directement. Ce canal de financement serait juste à réinventer et peut séduire une plus grande majorité des membres de la diaspora qui peuvent désormais investir directement et en toute transparence dans des projets immobiliers de leur pays d’origine.

Les émigrés restent sur leur faim en ce qui concernent l’accès au crédit immobilier. Ce n’est qu’en innovant et en réinventant les modes de financement que la diaspora sénégalaise, comme bien d’autres, ne sera plus un réseau de subsistance mais deviendra un vrai réseau entrepreneurial et surtout d’investissement.

Qu’est ce que le crowdfunding ? Le crowdfunding immobilier est un processus permettant de réaliser un financement participatif pour construire ou acquérir un bien immobilier, par l’intermédiaire d’une plateforme en ligne. Un promoteur immobilier va financer une partie de son projet en faisant appel à des investisseurs particuliers, qui lui prêtent des fonds pendant une période relativement courte. En contrepartie, le promoteur leur garantit un remboursement de leur capital à date fixe et promet un éventuel bénéfice.

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