Sommaire

Edito

La multiplicité des identifiants parcellaires d’antan a longtemps été source de confusion et d’opacité dans la gestion foncière du territoire. Les conséquences se sont traduites par des épisodes successifs et parfois douloureux de litiges fonciers dont certains tardent encore à connaitre leurs épilogues. A ceci s’ajoute d’autres maux tels que des méthodes douteuses de transactions immobilieres non conformes à la loi ou tout simplement le manque de formation aux affaires foncières de certains vendeurs improbables. Aujourd’hui, dans l’optique d’organiser ce secteur et de réduire au mieux l’opacité de l’information foncière, l’Etat a mis en place un département sous la tutelle du Ministère de l’Economie, des Finances et du Plan en l’occurence la DGID qui est chargée d’organiser la propriété foncière sur l’étendue du territoire et d’assurer une bonne qualité de services aux usagers. Dans cette édition, nous vous proposons de revisiter les procédures d’obtention d’un titre de propriété et les récentes dispositions réglementaires prévues pour les affaires foncières, domaniales et cadastrales.

AHMET LO Sales & Ops Manager MaMaison.sn

Actualités

CIMENT

Annulation de la hausse du prix du ciment par le Ministère du Commerce par arrêté n°022533 du 17 octobre 2018 fixant les prix plafond du ciment et bloquant les prix du ciment à leurs niveaux antérieurs.

FONCIER : DIAMNIADIO

Lors de la cérémonie d’inauguration du Centre sectoriel de formation professionnelle aux métiers de la mécanique et des engins motorisés, le maire de Diamniadio Mamadou Moulaye Gueye a interpellé le chef de l’Etat sur la spéculation foncière qui prend des proportions inquiétantes dans sa commune.

SPHEREX

Phase finale du projet de construction de la deuxième sphère ministérielle par le groupe Teyliom. Selon le constructeur, les 3 bâtiments R+6 composés de 54 000m² de bureaux abriteront plus de 3000 fonctionnaires.

FONCIER : MBOUR

D'après Igfm.sn, le chanteur sénégalais, Wally Balago Seck a été victime d’une escroquerie foncière portant sur la somme de 25 millions CFA. Le mis en cause a été arrêté par la Direction de la surveillance et du contrôle de l’occupation du sol (DSCOS).

FORUM SUR L’HABITAT

Deuxième édition du Forum Ministériel Africain sur l’Habitat et le Développement Urbain les 16 et 17 octobre derniers à l’Hôtel King Fahd Palace. L'évènement été co-organisé par la République du Sénégal et le Royaume du Maroc.

PLATEFORME DES SOCIETES IMMOBILIERES

La deuxième édition de la plateforme des sociétés immobilières du Sénégal (PSIS) s’est tenue cette année du 1er au 3 novembre a la Place du Souvenir Africain. L’évènement a acceuillli près d’une vingtaine d’exposants du secteur immobilier et des panels d’experts ont été tenus autour du thème ‘’nouvelle urbanisation: tendances, défis et voie à suivre’’

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Foncier

MISSIONS D’APPUI DE LA DGID

La Direction générale des Impots et Domaines est un département du Ministère de l’Economie, des Finances et du Plan. Son rôle est d’assurer l'assiette, le contrôle, la liquidation et le recouvrement des impôts, droits et taxes, ainsi que les missions d'appui technique au plan foncier, domanial et cadastral.

Compétences de la DGID en matière foncière

L’arrêté ministériel n°20287 MEF/DGID en date du 31 décembre 2013 portant organisation de la Direction générale des Impôts et des Domaines énumère les différentes compétences du département parmi lesquelles :

• les droits d’enregistrement, de timbre, de publicité foncière et taxes assimilées ;

• le domaine de l’Etat ;

• l’organisation foncière ;

• le cadastre.

La DGID est également chargée de :

• de la constitution, de la gestion et de l’aliénation du domaine privé immobilier de l’Etat dans la limite de ses compétences ;

• de la gestion du domaine public dans la limite de ses compétences ;

• du recouvrement des produits du domaine ;

• de la préparation des textes législatifs et réglementaires et des conventions internationales de nature ou à incidence fiscale.

Affaires foncières, domaniales et cadastrales

1- Les domaines concernent les biens et droits mobiliers ou immobiliers mais surtout les terres dont l’Etat et les collectivités locales sont titulaires ou assurent la gestion.

2- La Conservation foncière s’occupe de l’immatriculation des propriétés foncières.

3- Le Cadastre s’intéresse à l’identification des propriétés foncières sur un territoire donné et à la détermination de la valeur locative des biens fonciers.

Le Bureau des affaires foncières, domaniales et cadastrales est présent au niveau de tous les services centraux de la Direction régionale de Dakar comme ceux de la Direction des services régionaux

Services de proximité aux usagers

La décentralisation des services de la DGID à Dakar et dans les régions a pour but de renforcer son efficacité et sa proximité auprès des populations.

Les démarches sont ainsi simplifiées pour l’obtention de documents afférents à l’immatriculation et à la vérification de la disponibilité foncière.

Le pari de la DGID est de fournir des services de qualité par une meilleure information, un meilleur accueil, une bonne orientation des usagers et un traitement plus diligent des dossiers.

Digitalisation des services

Il existe actuellement au Sénégal, divers types d’identification parcellaire allant du numéro du titre foncier pour les biens immatriculés, au numéro du lot pour les lotissements cadastrés, en passant par la référence du bail, de l’autorisation d’occuper, de la délibération ou tout simplement par le nom de l’occupant régulier ou pas.

Avec cette panoplie d’identifiants, il se pose l’urgente nécessité d’améliorer la qualité de l’information foncière, domaniale et cadastrale par la digitalisation des données, gage d’un système fiable et transparent.

Il s’agira alors de mettre fin aux différents systèmes de référencement des parcelles et d’harmoniser le système d’identification en adoptant une numérotation unique et propre à chaque titre quel que soit son statut juridique (terrain immatriculé ou non) ou la modification apportée à sa consistance physique. Cette transition vers la digitalisation est un processus bien inscrit dans les missions de la DGID mais cette compétence sera exclusivement dévolue au service du cadastre.

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Foncier

IMMATRICULATION, OBTENTION ET MUTATION DES TITRES

Dans l’optique d’améliorer la qualité de l’information foncière et domaniale, l’immatricalution des titres de propriétés est rendue obligatoire par le décrét n° 2012-396 du 27 mars 2012 instituant le numéro d’Identification Cadastral (NICAD). S’agissant de l’obtention du titre de propriété ou sa mutation, ils doivent être obligatoirement effectués auprès du notaire.

Le NICAD

L’article 2 du décrét cité supra stipule que : ‘’toute parcelle de terrain doit posséder obligatoirement un NICAD attribué par le service du Cadastre territorialement compétent de la Direction Générale des Impôts et des Domaines’’. Ce référentiel unique renseigne sur toutes les informations relatives à une parcelle notamment : la documentation (l’extrait de plan cadastral), le propriétaire, la situation géographique, entres autres. Le NICAD permet ainsi d’identifier les terrains non immatriculés (domaine national, terrain du domaine public) et les terrains immatriculés (au nom d’un particulier, d’une personne morale ou de l’Etat).

La création du NICAD est du ressort de la DGID et peut se faire à l’initiative du service cadastral territorialement compétent ou à l’initiative d’un professionnel à savoir le géomètre-expert ou le notaire. La demande adressée au service cadastral pour l’obtention du NICAD doit être accompagnée d’un extrait de droits réels et l’extrait de plan parcellaire. Le délai de délivrance prévu est de 5 jours ouvrés.

Il est composé de 16 caractères comme suit:

RR D AAA C/CR SSS PPPPP

• RR : la région

• D : le département

• AAA : l’arrondissement

• C/CR : la commune ou communauté rurale

• SSS : le numéro de la Section

• PPPPP : le numéro de la parcelle

Le bail et le titre foncier

Le bail est un titre consenti par l’Etat à une personne physique ou morale, qui en fait la demande, dans les zones dotées d’un plan d’urbanisme non susceptible d’être révisé dans un délai rapproché. Le bail est destiné essentiellement à favoriser la réalisation d’investissement à usage agricole, la construction de bâtiments à usage industriel ou commercial, la construction d’immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte (commerce et habitation). L'attributaire est obligé de mettre le terrain en valeur dans un délai de 24 mois. Aussi est-il possible de muter le bail en titre foncier, dans ce cas, il faudra recourir obligatoirement aux services du notaire territorialement compétent.

Le titre foncier individuel donne la pleine et entière propriété (ou copropriété) inaliénable d’un bien foncier. Il garantit un droit de jouissance non limité dans le temps et son propriétaire peut le mobiliser dans le commerce juridique, le vendre, le présenter en garantie ou en faire l’objet d’un legs. La transaction et la mutation doivent se faire obligatoirement devant un notaire.

Mutation des titres précaires en titres fonciers

La loi n•2011-06 du 30 mars 2011 et son décrét d’application n•2012-1270 du 08 novembre 2012 permettent désormais aux détenteurs de titres précaires, provisoires et révocables de les muter en titres fonciers. Cette disposition législative concerne uniquement les ‘’permis d’habiter’’, les ‘’autorisations d’occuper et d’occupation’’ délivrés entre 1926 (les Tund de Dakar) et 1972 (les lotissements de Dagoudane Pikine).

La loi précise que les autres titres dits similaires sont ceux délivrés suite à l’avènement du Code des Domaines en 1976 qui a été a l’origine d’une situation juridique complexe.

Nénamoins, les titres qui ne sont pas concernés pas cette loi de 2012 sont :

• les baux emphythéotiques et ordinaires,

• les délibérations des collectivités locales,

• les titres délivrés par la SICAP et la SN HLM,

• les concessions de voiries sur le domaine public artificiel et,

• les autorisations d’occuper à titre précaire et révocable délivrées sur les dépendances du domaine public naturel.

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L'oeil de l'expert

Le Sénégal est-il préparé à l’évolution actuelle des constructions et de l’immobilier ? Par Cathy SUAREZ Présidente de l’Association Nationale des Agents Immobiliers du Sénégal

Tout le monde rêve d'avoir un toit qui lui appartient ! C'est normal, c'est humain. Mais à quel prix ?

Actuellement, une grande frustration se développe parmi les travailleurs des classes moyennes ou de base qui souhaiteraient construire leur maison ou acheter un appartement, sans pour autant avoir une idée précise de ce que cela leur coûtera et du temps qu'il leur faudra pour rentabiliser ou rembourser leur bien immobilier.

Car, contrairement à ce que l'on pourrait croire, la construction coûte chère. Les prix des terrains flambent. La plupart des propriétaires préfèrent rentabiliser leur assiette foncière en créant des appartements ou des logements qu'ils loueront à un prix locatif conforme avec leurs besoins, mais en inadéquation avec les salaires des locataires.

Alors que faire ? Comment établir un équilibre ?

Certains promoteurs immobiliers spécialisés dans des programmes du style SIPRES ou SCAT URBAM arrivent à proposer des ventes de produits immobiliers payés en plusieurs tranches.

Le principal problème de tous ces projets, c'est le manque d'éducation ou de sensibilisation des acquéreurs à la gestion des parties communes, ce qui fait que les syndics de copropriété ne sont pas considérés, alors que son professionnalisme permet de maintenir la qualité de vie dans des cités en bon état.

Pour ce qui est des ventes, on nous parle aussi d'appartements ou de villas à vendre entre 10 et 20 millions de francs CFA. Par la suite, on vous dira que ce sont les agences immobilières qui fixent des prix de location trop élevés et que les propriétaires de ces dits produits s'en mettent plein les poches.

Pour ce qui est des ventes, on nous parle aussi d'appartements ou de villas à vendre entre 10 et 20 millions de francs CFA. Par la suite, on vous dira que ce sont les agences immobilières qui fixent des prix de location trop élevés et que les propriétaires de ces dits produits s'en mettent plein les poches.

A ANAIS, nous ne voyons pas les choses de cette manière. Sur les terrains de Diamniadio, par exemple, la terre est argileuse et les constructions doivent être faites en hauteur, pour les rentabiliser. Actuellement, l'offre de produits à prix faible est inexistante car les marges ne permettent pas une bonne rentabilité sur de tels programmes.

En réalité, il est difficile à ce jour, de pouvoir trouver une acquisition à moins de 30 millions CFA, et une villa modeste revient au minimum entre 45 et 50 millions CFA.

Afin de rentabiliser un prix d'achat de l'ordre de 30 millions, par exemple, les propriétaires se voient obligés de mettre un taux de loyer relativement élevé, du fait d'une rentabilité moyenne qui, aujourd'hui, rembourserait le capital entre 15 et 20 ans, voir plus.

Les investisseurs immobiliers, eux, recherchent des produits rentabilisés entre 5 et 10 ans.

Notre association étudie les prix qui sont proposés dans les différents quartiers et jusqu'à Diamniadio. Nous estimons aujourd'hui qu'il nous faut accompagner les consommateurs, locataires et propriétaires sur leurs choix, en fonction de la réalité des offres et des demandes sur le terrain.

Il faudrait aussi analyser quelles sont les dépenses effectuées par les propriétaires, depuis la construction de son bien, jusqu'à son aménagement, les impôts qu'il devra payer et la rentabilité réelle en matière locative. Si le gouvernement faisait une réelle étude sur la question, il s'apercevrait qu'être propriétaire, de nos jours, n'est pas toujours une source d'investissement rentable

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