Sommaire

Edito

Lancé il y a bientôt deux ans, MaMaison.sn est rapidement devenu un portail incontournable de l’immobilier au Sénégal, fort du soutien de notre plateforme généraliste Expat-Dakar.com. L’année 2017 aura été riche en progrès pour MaMaison.sn. D’abord avec le lancement d’une nouvelle version de notre site internet en février, avec une interface modernisée et une navigabilité améliorée. Ensuite nous avons présenté en mai notre offre globale pour les agences immobilières, qui inclut la création de sites personnalisés et un CRM pour la gestion de la relation client. Nous franchissons aujourd’hui une nouvelle étape avec le lancement de cette lettre d’information, qui a vocation à rassembler du contenu et des analyses pour tous les professionnels du secteur de l’immobilier au Sénégal.

Bonne lecture !

MAPENDA DIOP Fondateur Expat-Dakar.com et MaMaison.sn Directeur Régional Ringier AG

Actualité

SEN HABITAT DAKAR 2017

Organisé au mois d’octobre dernier au King Fahd Palace de Dakar par le Ministère du Renouveau Urbain, de l’Habitat et du Cadre de Vie en partenariat avec AME Trade Ltd, le SEN HABITAT DAKAR est devenu l’événement phare du secteur de l’habitat au Sénégal. Rendez-vous incontournable des professionnels de l’immobilier et des BTP d’ici et d’ailleurs, le SEN HABITAT est un salon commercial d’une durée de trois jours avec la tenue pour cette 2ème édition d’une conférence sur le thème de l’Habitat social mais aussi des ateliers et des débats d’experts, des rencontres B2B et des visites de sites.

Entretien avec M. Moussa FAYE,

Directeur Général d’AME Trade Ltd

Spécialisée dans l’organisation d’évènements dans les secteurs porteurs des économies africaines et notamment l’Habitat, AME Trade Ltd s’est chargée de l’organisation logistique de la 2ème édition du SEN HABITAT. Son Directeur Général M. Moussa FAYE, explique que l’objectif de cette rencontre est d’une part de « rassembler des professionnels de l’habitat social pour leur permettre d’échanger et de découvrir les nouvelles technologies en matière d’habitat », et d’autre part, c’est un appel aux sénégalais qui veulent accéder à un logement de type social à venir « découvrir les projets et programmes des sociétés immobilières ». Le SEN HABITAT s’inscrit aussi dans la volonté de l’Etat du Sénégal à aider les sénégalais à accéder plus facilement au logement.

La forte dynamique qui anime le secteur de l’habitat et ses opportunités explique cette année la forte participation des promoteurs, constructeurs, banques, assureurs, coopératives, fiscalistes, etc. En effet, avec 3 partenaires officiels, 10 médias partenaires, 14 sponsors, plus de 70 exposants, plus de 200 délégués et pas moins de 2000 visiteurs, la 2ème édition du SEN HABITAT a dépassé largement la 1ère édition en termes de niveau de participation, de qualité et de représentation. 7 pays de la sous-région ont été invités à prendre part à cette rencontre mais l’invité d’honneur cette année a été le Royaume du Maroc. Avec pas moins d’une soixantaine d’entreprises marocaines évoluant dans différents sous-secteurs de l’habitat, le Maroc a partagé ses stratégies en matière de promotion et de financement de l’habitat social par le biais de son Ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville.

Cette année, le thème choisi par le comité scientifique du Ministère, « l’habitat social dans le contexte du nouvel agenda urbain : quels leviers d’accélération ? », présente « un intérêt certain pour les acteurs du secteur » d’après M. FAYE. A ceci s’ajoute une volonté de l’Etat à résorber le manque en logements sociaux par l’application immédiate de la loi 2016-31 portant sur l’orientation de l’habitat social. Un engagement que les pouvoirs publics vont accompagner par l’intensification de la production de logements sociaux non sans une meilleure prise en charge des aspects liés au foncier, à la fiscalité, au financement et à la formation. En marge de ce salon international, des séances B2B ont été tenues dans l’optique de créer un cadre d’échanges entre entrepreneurs pour « favoriser la coopération sudsud » selon M. FAYE.

L’exposition a été par la suite déplacée à la Place de l’Obélisque pour permettre aux sénégalais de connaître les nouveaux projets et programmes, les tendances en matière d’habitat social mais aussi les réalisations faites ces dernières années dans le cadre de l’habitat social par l’Etat à travers le Ministère.

M. FAYE tire un bilan satisfaisant de l’organisation de l’édition 2017 et le Ministère du Renouveau Urbain, de l’Habitat et du Cadre de Vie révèle que le SEN HABITAT DAKAR aura lieu dorénavant tous les 2 ans dans la 1ère quinzaine du mois d’octobre.

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L’oeil de l’expert

ZOOM SUR LE TITRE DE PROPRIÉTÉ

Entretien avec Mme Aicha SAMB

Spécialiste en droit immobilier

1-Qu’est-ce qu’un titre de propriété et comment l’obtenir ?

Le titre de propriété est l’acte officiel (acte notarié) qui permet de démontrer que l’individu est propriétaire d’un bien. Il peut être acheté, transmis par donation, par héritage ou à la suite d’un partage. Tout individu a droit à l’accès à un bien immobilier, c’est-à-dire soit un terrain, une maison, un immeuble. Au Sénégal, deux régimes fonciers coexistent pour administrer le droit de propriété: le régime de l’immatriculation et celui du domaine national.

Il y a deux sortes de titres : le bail et le titre foncier.

Le bail : le bail emphytéotique est un bail de longue durée (entre 18 et 99 ans) pour lequel le titulaire ne dispose que d’un droit précaire et révocable. Le bail est destiné essentiellement à favoriser la réalisation d’investissement à usage agricole, la construction de bâtiments à usage industriel ou commercial, la construction d’immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte (commerce et habitation). L’État peut à tout moment reprendre le terrain pour une cause d’utilité publique. Ce bail peut aussi être converti après construction en titre individuel. Il est recommandé de faire l’acquisition devant notaire.

Le titre foncier individuel donne l’entière propriété inaliénable d’un bien foncier. La transaction et la mutation devant se faire obligatoirement devant notaire. Elle est soumise à des taxes et droits de mutation allant jusqu’à 18 %. Il s’agit d’un titre donnant la pleine et entière propriété (ou copropriété) individuelle d’un bien.

2-Quelle est la durée d’obtention d’un titre de propriété ?

Il faut estimer une moyenne de 3 à 6 mois.

3- En cas d’intention de rachat d’un titre de propriété par un individu, quelle entité juridique lui permet de vérifier l’authenticité de ce titre ?

L’individu peut s’adresser au Cadastre pour vérifier la validité et le propriétaire d’un bail. Pour le titre foncier, l’individu peut se rendre au niveau d’un notaire qui va se charger de vérifier l’authenticité.

4-Quelle est la démarche à entreprendre en cas de perte du titre de propriété ?

L’individu peut se rendre auprès du notaire qui pourra lui délivrer une copie de son titre de propriété.

5- Peut-on confier à un agent immobilier son titre de propriété pour une revente ?

Oui, à condition qu’on lui délivre un mandat de vente.

6-De nos jours, pensez-vous que les acteurs du secteur de l’immobilier sont bien formés sur la procédure d’acquisition d’un titre de propriété ?

Vous savez, beaucoup de gens ne se limitent qu’à l’aspect de la commercialisation mais il est évident qu’un acteur du secteur quelle que soit sa fonction doit savoir un minimum dans la procédure d’acquisition d’un titre. Le droit immobilier est une science exacte et bien encadrée par une législation forte. De nos jours, les individus se forment dans le tas et traînent des lacunes alors que cela nécessite une certaine maîtrise.

7-Quelle est la démarche à entreprendre en cas de litige foncier opposant des individus ?

Il faudrait s’adresser à juristes spécialisés en droit immobilier notamment qui peuvent aider les individus dans des cas de litiges fonciers pour les procédures juridiques au niveau du Tribunal.

8-Quelles zones sont les plus concernées par ces litiges fonciers ?

En général, ce sont des zones appartenant à des familles depuis des générations. Par la force du développement urbain, lesdites zones se voient exposées à la vente ; ce qui pourrait aller à l’encontre de la volonté des familles détentrices d’un titre de propriété qui est en général précaire. L’on voit ça à Dakar et dans la zone péri-urbaine.

9-Que conseillez-vous aux futurs acquéreurs d’un bien immobilier ?

Je leur conseille de prendre le temps de bien se renseigner auprès d’un spécialiste en droit immobilier avant d’entreprendre toute démarche d’acquisition.

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Analyse de marché

ANALYSE DU MARCHÉ DE LA LOCATION IMMOBILIÈRE

Chaque mois, un nombre croissant d'internautes cherchent à louer un bien immobilier sur nos plateformes MaMaison.sn et Expat-Dakar.com, qui représentent plus de 80% du marché des locations non-meublées en ligne. Grâce à la rapide digitalisation du secteur, nos visiteurs y trouvent de nombreuses annonces passées par des agences ou de simples particuliers.

En plus de faciliter la recherche d'un bien immobilier par un accès plus rapide à l'information, cette digitalisation permet aussi de générer des données pertinentes sur l'état du marché immobilier, même si une part non négligeable de l’activité n’est pas encore digitalisée.

Volume de recherches sur Google pour des locations à Dakar L’analyse des recherches d’internautes sur Google à travers notre compte Adwords permet de dresser un aperçu de la demande locative pour les quartiers les plus recherchés. La demande de maisons apparaît ainsi très concentrée sur les quartiers de Mermoz Sacré-Coeur, Sicap Liberté et Ngor Almadies MaMelles. La demande pour des appartements est un peu plus étalée, avec notamment une forte demande pour les quartiers de Hann. Le volume très élevé de la demande pour des biens immobiliers dans des quartiers résidentiels, qui sont à mi-chemin du Plateau peut s’expliquer par le comportement d’une classe moyenne de plus en plus exigeante à résider dans des quartiers qui proposent une bonne qualité de vie et des commodités comme un ascenseur (en cas d’étage), un parking ou garage, un assainissement tout à l’égout, la sécurité et également des structures de base proches du lieu d’habitation : superette, pharmacie, école, centre de santé.

Volume d’annonces sur MaMaison.sn pour des locations à Dakar Le parc immobilier digitalisé pour des locations non meublées est principalement constitué d’appartements (70%), suivi de maisons (19%) et studios (11%). Ces données sur le parc immobilier digitalisé présentent un aperçu différent des résultats de la dernière enquête de l’ANSD datant de 2009, où 71% des locations étaient pour des chambres sans toilettes internes. Une part non négligeable du parc immobilier n’a pas encore été digitalisée, et c’est particulièrement le cas pour ce type de logement péri-urbains ou dans la zone industrielle de la capitale.

Le marché de l’offre locative est très dynamique, et l’on a assisté dans les dernières années à une prolifération de nouvelles agences et de courtiers. Pour beaucoup, ces nouveaux acteurs sont toujours en voie de professionnalisation. Aussi, des investisseurs qui ne sont pas forcément des spécialistes de l’immobilier se joignent également au métier en construisant des immeubles de standing divers en fonction du quartier et qui sont composés d’appartements à usage d’habitation ou de bureau destinés à la location.

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Analyse de marché

Prix des annonces sur MaMaison.sn pour des locations à Dakar Le graphique ci-dessus présente les moyennes de prix par type de bien immobilier pour les annonces sur MaMaison.sn. La demande locative est certainement élevée dans la capitale et l’offre digitalisée ne répond pas toujours aux attentes des internautes surtout quand il s’agit du prix. Les facteurs déterminants du prix sont : la superficie, le niveau de standing, le quartier, la position du bien immobilier dans ce quartier et les commodités. Les prix devraient connaître une baisse à partir du 3ème trimestre mais une hausse sensible pourrait être enregistrée au 4ème trimestre correspondant avec les fêtes de fin d’année où une forte demande locative est en général constatée.

Estimation chiffre d’affaires issu des activités de logement En 2009, l’ANSD a estimé le chiffre d’affaires issu des activités du logement à plus de 100 milliards CFA et ce, grâce à une économie en pleine relance. En revanche, de 2010 à 2013, le chiffre d’affaires issu des activités du logement a connu une baisse due à l’instabilité politique, ce qui a entrainé une baisse des investissements immobiliers. La relance de l’économie à partir de 2013 a permis de regagner la barre des 100 milliards en 2014. L’environnement des affaires étant plus propice aux développements des investissements, l’on a assisté de 2013 à 2016 à une floraison de biens immobiliers à savoir des maisons, des appartements situés dans les quartiers comme Cité Keur Gorgui, les Almadies, les Mamelles ainsi qu’en centre-ville. La location de biens immobiliers de haut standing dans les quartiers cités supra est de plus en prisée par une certaine catégorie, ce qui pourrait expliquer l’évolution ascendante depuis 3 ans d’un chiffre d’affaires qui avoisinerait les 225 milliards en 2016.

Secteurs d'activités des locataires à Dakar Ce graphique montre que les secteurs du commerce et de l’informel regroupent plus de 50% des locataires de la presqu’île. Les fonctionnaires occupent 6,9% des biens immobiliers en location, avec un fort intérêt pour cette catégorie à acquérir des logements de type social hors de la zone de Dakar. Selon les études de l’ANSD, le loyer constitue environ de 30% du revenu mensuel des foyers, avec une proportion inversement corrélée au niveau de revenu.

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L’interview du mois

M. RAYMOND CURTIS, GÉRANT D’ELISA IMMO

« ELISA est à l’ère de la digitalisation des services immobiliers »

Pouvez-vous nous parler de votre parcours et de la création d’ELISA à nos lecteurs ?

ELITE IMMOBILIER SERVICES ASSURANCES (ELISA) est une structure que j’ai créée en 2013 et qui est spécialisée dans deux domaines à savoir l’immobilier (gestion et prestation de services immobiliers) et les assurances. Dans le passé, j’ai exercé la profession d’assureur dans de grandes structures comme AXA et CFI SOSERCA. Aujourd’hui, l’expérience que j’ai capitalisé dans ces deux domaines ainsi qu’un portefeuille relationnel assez fourni m’a permis de développer mes réseaux pour l’activité immobilière mais aussi d’établir des conventions avec des compagnies d’assurance de renommée.

Quelles sont les difficultés rencontrées lors du lancement d’ELISA ?

Pour le volet immobilier, il a fallu un temps pour que je puisse m’adapter à ce secteur qui présente plusieurs obstacles et une omniprésence de l’informel dans la gestion immobilière. Aussi, est-il peu évident, dans une ville aussi chère et étroite comme Dakar de trouver des produits à louer ou à vendre pour répondre à une demande croissante. Les dakarois ont parfois des budgets prévus pour la location qui sont en deçà de l’offre. Par ailleurs, le partenariat entre les intermédiaires et les agences gagneraient à être plus juste et équitable. S’agissant de mes activités dans les assurances, elles ont été moins contraignantes lors du lancement de la structure.

Quelles sont les qualités nécessaires pour devenir un agent immobilier ?

Le lancement, l’évolution et la pérennité dans le monde de l’immobilier nécessite un nombre de principes à respecter. Je conseillerai donc aux jeunes qui veulent se lancer dans le métier de faire montre d’ouverture, d’avoir un esprit d’équipe et d’avoir le sens de l’écoute. Enfin, la patience est un chemin d’or pour l’agent immobilier car la récompense est toujours au bout de l’effort.

Comment percevez-vous en 2017 les tendances immobilières au Sénégal en général et à Dakar en particulier ? En ce qui concerne la location, Dakar dispose de produits immobiliers aux coûts assez élevés du fait de la rareté foncière et par conséquent le prix du m² renchérit au fil du temps. Afin de répondre à une demande locative croissante au vu de l’augmentation annuelle rapide de la population active, la loi sur la baisse du loyer a été votée en 2014. La loi prévoit des baisses jusqu’à 29% selon le niveau de loyer. Néanmoins, il aurait été plus judicieux de mûrir la réflexion davantage car son application n’a pas fait l’affaire de bon nombre de bailleurs qui ont, pour certains, des engagements au niveau des banques bien avant que cette loi n’ait été votée et ils se retrouvent contraints par des impératifs financiers. Si des dispositifs ne sont pas mis en place et ce, de façon pérenne, pour accompagner et encadrer les différents acteurs pour l’application de cette loi, le prix du loyer à Dakar risque de connaître une hausse soutenue dans les prochaines années.

Comment voyez-vous l’immobilier dans 5 ans ?

C’est prometteur ! Vous savez les professionnels du secteur doivent nécessairement suivre l’ère du digital. J’incite les agents immobiliers à prendre cette option. Aujourd’hui j’atteins directement mon prospect et je finalise plus rapidement ; ce qui ne pouvait pas être le cas avec les méthodes classiques ou avec l’aide d’un intermédiaire. En surplus, les plateformes digitales proposent des fonctions comme la Gestion de la Relation Client, ce qui est un avantage pour tout agent immobilier

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Nouveautés MaMaison

POUR LES AGENCES IMMOBILIÈRES

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Dans l’optique de renforcer la visibilité de tous les projets immobiliers, Ma Maison vient accompagner votre structure dans sa digitalisation en vous proposant une audience qualifiée

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AGENCES PARTENAIRES

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