Sommaire

Edito

Selon les études de la banque mondiale, la population urbaine africaine va doubler au cours des 25 prochaines années au vu d’un taux d’urbanisation qui a déjà atteint 40%. Cela a pour effet de placer une pression importante sur les états africains pour repenser l’aménagement des territoires et l’occupation des sols. Dans le contexte sénégalais caractérisé par un déficit important de 322 000 logements au niveau national, l’aménagement urgent de nouveaux espaces urbains engagés par l’Etat est régi par un cadre règlementaire qui assure une expansion ordonnée et une densification maîtrisée. Dans cette édition, nous vous proposons une mise au point sur la politique de l’Etat dans l’aménagement des espaces urbains et une revue des dispositions réglementaires en matière de construction dans l’immobilier résidentiel.

Bonne lecture !

AHMET LO Chef de projet MaMaison.sn

L’habitat dans l’aménagement urbain

LA POLITIQUE DE L’ETAT EN MATIERE D’HABITAT SOCIAL

Dispositions sur l’habitat social

La Loi d’orientation sur l’habitat social

Cette législation adoptée en 2016 traduit la volonté des pouvoirs publics à développer le secteur stratégique de l’habitat qui contribue fortement à la croissance économique du pays et à résorber progressivement le déficit en logements sociaux. A travers cette loi, l’Etat compte développer de nouveaux espaces d’habitat avec le concours des promoteurs privés en leur proposant des mécanismes d’accompagnement notamment un régime dérogatoire pour la construction de logements (Arrêté interministériel n° 16.072- 2016) et une prise en charge des réseaux primaires.

Il en est de même pour les PME de fabrication locale de matériaux de construction et d’équipement de bâtiments qui bénéficient d’avantages fiscaux. L’objectif de ces dispositions est de permettre la réduction des coûts de sortie des logements et de favoriser un meilleur accès au logement pour les populations.

La Loi d’orientation sur l’habitat social

Résilience et durabilité L’article 19 de la loi d’orientation recommande fortement aux différents acteurs de la construction d’utiliser des éco-matériaux dans l’optique de la Dispositions sur l’habitat social Caractéristiques du logement social Fonds de garantie pour l’accès au logement social (FOCALOG) Afin d’alléger les conditions d’accès au logement pour les primo-accédants (toute personne qui accède pour la première fois à la propriété bâtie), le fonds de garantie pour l’accès au logement social a été créé par les pouvoirs publics en mettant à disposition une garantie pour les prêts octroyés par les établissements bancaires. Le primo-accédant a donc la possibilité d’en bénéficier en déposant une demande auprès des services compétents du FONGIP. réduction des coûts de construction et de la préservation de l’environnement.

Fonds de garantie pour l’accès au logement social (FOCALOG)

Afin d’alléger les conditions d’accès au logement pour les primo-accédants (toute personne qui accède pour la première fois à la propriété bâtie), le fonds de garantie pour l’accès au logement social a été créé par les pouvoirs publics en mettant à disposition une garantie pour les prêts octroyés par les établissements bancaires. Le primo-accédant a donc la possibilité d’en bénéficier en déposant une demande auprès des services compétents du FONGIP.

Recommandations de l’équipe

Pouvoirs publics

  • -Mener des campagnes de communication périodiques pour informer les primo-accédants et/ ou les coopératives d’habitat sur les nouvelles mesures d’accès au foncier et à l’habitat.
  • -Relayer les nouvelles mesures auprès des représentations diplomatiques sénégalaises à l’étranger pour informer la diaspora sénégalaise.
  • -Mettre en exergue les promoteurs privés agréés pour des programmes de logements sociaux.

Etablissements bancaires

  • -Réduire les barrières à l’entrée pour les primo-accédants.
  • -Trouver des ressources longues qui permettraient de financer les accédants à la propriété sur le long terme.

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L’habitat dans l’aménagement urbain

DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES POUR L’IMMOBILIER RESIDENTIEL

La législation Le Code de l’Urbanisme regroupe les dispositions législatives et réglementaires de l’aménagement urbain. Les dispositions relatives aux normes de densité à respecter dans l’immobilier résidentiel y sont précisément énoncées. En effet, il est important de limiter la densité de lotissement et de construction « pour garantir un minimum de voirie, d’équipements collectifs et d’espaces publics. » Une mesure qui améliore les conditions de vie des populations mais qui n’est pas toujours respectée au regard du paysage urbain de la capitale.

L’autorisation de construire L’article 68 stipule que « nul ne peut entreprendre sans autorisation administrative, une construction de quelque nature que ce soit ou apporter des modifications à des constructions existantes sur le territoire des communes, ainsi que dans les agglomérations désignées par arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme. »

Le lotissement Le plan de lotissement indique le mode d’aménagement, d’équipement et de découpage d’un terrain. L’autorisation de lotir est délivrée par les services compétents de l’urbanisme. En revanche, force est de constater que la réduction de l’assiette foncière provoque une densité résidentielle assez forte mais cette situation peut être maîtrisée si des dispositifs de suivi et de contrôle rigoureux sont mis en place par les pouvoirs publics.

Sanctions relatives au lotissement L’article 80 du Code prévoit de lourdes sanctions pour toute personne qui réalise un lotissement sans autorisation. Les peines peuvent s’avérer lourdes pour ceux qui ont concouru à l’exécution ou à la commercialisation dudit lotissement.

Amende de 5 à 25 millions CFA

Emprisonnement de 6 mois à 2 ans

Sanctions relatives à l’autorisation de construire Le Code prévient à l’article 85 que « toute personne qui réalise ou entreprend, fait réaliser ou fait entreprendre, modifie ou fait modifier des constructions ou installations sans autorisation administrative ou en violation des dispositions législatives ou réglementaires en vigueur, est punie d’une amende ».

Amende de 100 000 CFA à 10 millions CFA

Démolition par les services de surveillance et de contrôle de l’occupation du sol

Hauteur de construction Les promoteurs qui proposent des programmes de logements sociaux construisent des maisons basses ou des villas en R+1. Au-delà de cette hauteur, le prix du logement dépasserait 20 M CFA.

Espacement de la voirie Disposition réglementaire de 5 à 8m

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L’habitat dans l’aménagement urbainé

SITUATION DES ESPACES URBAINS

Prévisions de la DGPU à Diamniadio Le pôle urbain de Diamniadio est la zone de développement immobilier la plus dynamique du Sénégal. Répartie sur 1644 hectares, Diamniadio accorde une place prépondérante à l’habitat:

- 40 000 logements

- 40% des surfaces prévues pour du logement social

- Première phase de livraisons en 2018

Prévisions de la DGPU à Diamniadio « L’urbanisation accélérée impose à l’Etat l'aménagement et la création de nouveaux pôles urbains afin d’éviter la migration des populations vers les grandes villes», pense cet urbaniste. « Le projet d'urbanisme prend forme par un diagnostic territorial : il s’agit d’analyser les les infrastructures et de définir une politique d’accès au logement à moindre coût. » C’est dans le cadre de cette équité territoriale que l’Article 3 de la loi d’orientation sur l’habitat social stipule que « le Gouvernement et les collectivités territoriales veillent à promouvoir le développement de programmes d’habitat social dans toutes les régions du Sénégal. » contraintes, les atouts et les attentes du territoire en question. A Dakar, la forte concentration de l’activité économique est conjuguée à un déficit de plus de 158 000 unités de logements, d’où la pertinence de décentraliser les infrastructures et de définir une politique d’accès au logement à moindre coût. » C’est dans le cadre de cette équité territoriale que l’Article 3 de la loi d’orientation sur l’habitat social stipule que « le Gouvernement et les collectivités territoriales veillent à promouvoir le développement de programmes d’habitat social dans toutes les régions du Sénégal. »

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L'oeil de l'expert

ZOOM SUR L’EXPROPRIATION FONCIERE POUR CAUSE D’UTILITE PUBLIQUE

Maitre Mory DIAKHATE Membre du Comite Directeur de la Chambre des Notaires

MaMaison.sn : Selon l’article premier de la loi n°76-67 du 02 juillet 1967: «l’expropriation pour cause d’utilité publique est la procédure par laquelle l’Etat peut, dans un but d’utilité publique et sous réserve d’une juste et préalable indemnité, contraindre toute personne à lui céder la propriété d’un immeuble ou un droit réel immobilier». Quels peuvent être les motivations de l’Etat à exproprier un bien immobilier d’un tiers ?

MD : L’expropriation se définit comme le transfert forcé de tout ou d’une partie d’un bien immobilier au nom de l’utilité publique. Celle-ci sous-tend des travaux d’intérêt général (infrastructures routières, ferroviaire, aéroportuaire, maritime) ou l’érection de bâtiments étatiques (institutions, agences) dans des zones géographiques précises pour un bon fonctionnement du service public. L’expropriation pourrait être également justifiée pour des raisons de sécurité intérieure et de défense du territoire.

MaMaison.sn : Quels sont les principes qui régissent l’indemnisation en cas d’expropriation ?

MD : Tant la constitution sénégalaise que la loi n°76-47 du 02 juillet relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique et aux opérations d’utilité publique posent un principe fondamental qui ne saurait être occulté en matière d’expropriation. En effet, la loi prévoit une juste et préalable indemnité à chaque fois qu’une expropriation s’avère nécessaire à l’encontre d’une personne. Il arrive que l’Etat ait une certaine urgence dans la réalisation d’un projet. Auquel cas, la Commission de Contrôle des Opérations Domaniales (CCOD), déclare l’opération projetée d’utilité publique et urgente. Dans ce cas de figure, la détermination de l’indemnisation éventuelle d’expropriation est arrêtée par la CCOD. Le juge d’expropriation serait le recours ultime pour négocier sur le montant de l’indemnisation en cas de désaccord.

MaMaison.sn : Comment s’opère le règlement de l’indemnité ?

MD : Le règlement de l’indemnité est réalisé soit à l’amiable, soit par voie judiciaire.

S’il y a accord, le juge des expropriations en prend acte et prononce l’expropriation moyennant le paiement de l’indemnité fixée. A défaut d’accord, il peut, suivant les dispositions de l’article 12 de la loi précitée, prononcer l’expropriation moyennant la consignation d’une indemnité dite provisoire.

MaMaison.sn : Quels titres de propriétés sont affectés par l’expropriation?

MD : Les terrains domaniaux et les titres fonciers peuvent être affectés sauf qu’il faudrait faire une dissociation. Le titre foncier est une propriété exclusive contrairement aux terrains domaniaux où l’Etat est propriétaire du tréfoncier qu’il met à disposition d’un particulier (droit au bail). De ce point de vue, l’indemnisation diffère : le propriétaire du titre foncier reçoit naturellement un désintéressement plus qualifiant que le titulaire d’un droit d’occupation en vue d’un titre administratif qui ne sera indemnisé que par rapport aux impenses réalisées sur le bien appartenant à l’Etat.

MaMaison.sn : Quels mesures de protection sont destinées aux expropriés ?

MD : La loi constitutionnelle constitue le premier rempart quant à la protection des citoyens. En effet, il est y clairement exposé que nul ne soit obligé à céder sa propriété que sous réserve d’une juste et préalable indemnité. Il convient de souligner qu’il a été créé depuis 2006, par voie de décret, une Agence Nationale Chargée des Expropriation et Relogements (ANER), dont l’objet consiste en la mise en oeuvre des expropriations au profit de l’Etat et le désintéressement des victimes de ces opérations, notamment en offrant aux expropriés une contrepartie juste et équitable de nature à éliminer tout contentieux.

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SISAP Road Show 2018

Mme Fatoumata DIOP LO & M.Amath ANNE Co-organisateurs du SISAP

Véritable vitrine de l’immobilier auprès de la diaspora sénégalaise, le Salon de l’immobilier du Sénégal à Paris –SISAP 2018- est désormais l’espace de rencontre privilégié entre les acteurs de l’immobilier sénégalais, la diaspora et les investisseurs. Après deux éditions réussies par son organisateur AFSI INTERNATIONAL, la 3ième édition sera un « ROAD SHOW » allant de Paris à Bruxelles en passant par Mantes –la-Jolie, Rouen et Le Havre pour promouvoir le secteur immobilier du Sénégal.

Une plateforme d’échanges

Interrogés par MaMaison.sn en prélude à l’évènement, la co-organisatrice, Mme Fatoumata DIOP LO, a expliqué que le SISAP « est un espace de rencontres pour favoriser un accès à la propriété fiable à tous les sénégalais de la diaspora dont le rêve est d’avoir un toit dans leur pays. C’est une plateforme d’échanges entre tous les acteurs de l’immobilier de notre pays : promoteurs immobiliers, notaires, architectes, sociétés de construction, banques et l’Etat. En termes de participation, ce salon itinérant prévoit « plus d’une vingtaine d’exposants composés de promoteurs immobiliers, de banques et plus de 5 000 visiteurs pour les villes de Paris et Mantes la Jolie. » poursuit-elle.

L’impact du SISAP auprès de la diaspora

Mme LO confie que « le salon est pour chaque sénégalais vivant en France un rendez-vous annuel majeur. Le taux de visite des deux précédentes éditions démontre le fort intérêt des sénégalais de l’extérieur à accéder à la propriété dans leur pays. Ce salon leur permet de concrétiser ce rêve dans un cadre juridique et formel qui jusqu’à présent faisait défaut dans les transactions immobilières. Il promeut également l’habitat social qui contrairement à ce que l’on pense, intéresse aussi fortement une partie de la diaspora. »

Services d’accompagnement pour la diaspora

L’entité organisatrice, AFSI INTERNATIONAL, un cabinet spécialisé dans les services Immobiliers, est parti du constat que « la diaspora sénégalaise peine à acquérir des biens immobiliers au Sénégal à cause d’un manque d’informations ou tout simplement par méfiance. L’occasion leur est donc donnée de les accompagner en transaction comme en gestion immobilière ainsi que dans leurs projets d’investissements immobiliers tout en protégeant leurs intérêts. » Mme LO conclut que « cet évènement garantit à la diaspora sénégalaise un investissement immobilier sécurisé, un droit au logement et un accès à la propriété foncière. »

Affiche du SISAP dans le métro parisien

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L’interview du mois

M. MOUSSA FALL GERANT DE SUNUGAL IMMOBILIER Date de création : 2005 Activités : Location, vente d’appartements et de maisons, conseil en investissement immobilier Adresse : 4201, SICAP Amitié II - Dakar Tél : (+221) 77 559 43 78 / 78 266 94 91 / 33 825 73 09 http://sunugalimmo.mamaison.sn Email:[email protected]

MaMaison.sn : Hier informaticien, aujourd’hui gérant d’une agence immobilière de renom dans la capitale, comment s’est déroulée votre reconversion dans l’immobilier ?

MF : Au début des années 2000, la passion pour l’immobilier est née de la collaboration avec une structure qui commercialisait des biens immobiliers à Dakar. J’étais sollicité pour la mise en ligne de ses différents biens sur les sites d’annonces de l’époque. Plus tard, mes activités de prospection et de commercialisation de biens immobiliers ayant occupé un temps important dans mon métier d’informaticien, j’ai alors décidé de me lancer dans le métier d’agent immobilier non sans une formation. Ce n’est qu’en 2005 que j’ai créé l’agence SUNUGAL IMMOBILIER qui propose aujourd’hui aux sénégalais la location meublée, la vente d’appartements et de maisons à Dakar.

MaMaison.sn : Quelle est la pertinence et l’apport de la digitalisation dans l’activité quotidienne de votre agence ?

MF : Avant l’avènement des sociétés digitales au Sénégal, 90% des expatriés avaient le réflexe naturel de consulter un site d’annonces comme senegalaisement.com pour chercher des biens immobiliers. J’ai tout de suite compris qu’internet était un outil incontournable et puissant pour avoir une visibilité optimale. Dès lors que les annonces étaient mises en ligne, les résultats étaient probants. L’agence a ainsi construit sa notoriété dans ce milieu en choisissant l’option de la digitalisation. Depuis le lancement d’Expat-Dakar en 2008, la mise en ligne des annonces se fait avec plus d’aisance et la navigabilité est améliorée. La digitalisation a été d’un apport considérable pour SUNUGAL IMMOBILIER notamment dans le segment des appartements meublés.

MaMaison.sn : Quels types de standing immobilier proposez-vous dans le parc digitalisé?

MF : Nous proposons des biens immobiliers en fonction de la demande et des exigences de la clientèle. De 2000 à 2010, il y avait une très forte demande d’appartements grand standing et l’agence s’est évertuée alors à proposer en ligne les quelques rares biens disponibles en location.

En revanche, de 2010 à nos jours, la floraison d’immeubles, d’appartements et de maisons à travers la capitale a permis à SUNUGAL IMMOBILIER de proposer principalement du moyen et du grand standing.

MaMaison.sn : Quels sont les facteurs explicatifs d’un tel boom immobilier ?

MF : Je peux en citer deux principalement. D’abord, la libéralisation de l’économie dans la première alternance du pays a créé les conditions favorables à l’investissement immobilier. Les micro-promoteurs nationaux avaient saisi cette opportunité pour proposer des logements de type moyen et grand standing notamment dans des zones à fort potentiel comme la Cité Keur Gorgui et au Point E. Les unités de logements se comptaient par centaine chaque année. Ensuite, il y a eu la vague d’investisseurs étrangers spécialisés dans l’immobilier résidentiel qui ont d’une certaine manière contribué à la reconfiguration du marché de la location en proposant du haut standing à des prix supérieurs à 1 millions de CFA.

MaMaison.sn : Quels partenaires accompagnent votre agence dans le développement de ses services immobiliers ?

MF : Nous travaillons avec un certain nombre de courtiers sérieux et formés qui contribuent efficacement au développement de notre portefeuille de biens immobiliers. S’agissant de notre partenaire institutionnel, il s’agit de la FACIS qui est une fédération que nous encourageons de vive voix dans la défense des intérêts des agences immobilières auprès de l’Etat du Sénégal.

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