Sommaire

Edito

Dans le sens commun, le choix d’un investissemement immobilier rentable se porte souvent sur le segment résidentiel au détriment des autres segments. Pourtant, l’immobilier professionnel, peu prisé dans le secteur, semble comporter des atouts à faire valoir notamment à Dakar où l‘activité économique bat son plein et à Diamniadio où l’administration et les opérateurs économiques s’installent progressivement dans de nouveaux espaces de travail. L’investissement avec des fonds moyens dans l’immobilier professionnel garantit des résultats probants et une rentabilité sûre devant inciter les micro-promoteurs à se lancer dans ce créneau qui, jusque là, est reservé à de grands noms du secteur des BTP. Dans cette édition, nous faisons le point sur l’immobilier professionnel et vous prodigons des conseils opérationnels sur ce segment dynamique de l’économie sénégalaise.

Bonne lecture !

AHMET LO Sales & Ops Manager MaMaison.sn

DEMENAGEMENT A DIAMNIADIO

Les ministères de l’Agriculture, de l’Elevage et de la Pêche seront les premiers à s’intaller à partir de juin au niveau de la première sphère ministérielle réalisée par Envol Immobilier et inaugurée en mai dernier par le président de la République M. Macky SALL. Pour rappel, la construction de ce projet pharaonique est estimé à 56 milliards de CFA. Deux autres sphères développées par TEYLIOM (Spherex) et GETRAN dans les 2e et 3e arrondissements seront livrées dans le 2e semestre 2018.

Source : AGPBE

DEMOLITION DE MAISONS A PIKINE RUE 10

L’autorité préfectorale a fait procéder le 27 mai dernier à la démolition de 13 maisons (dont 4 habitées) situées dans l’emprise de l’arène nationale. Le préfet Pape Demba DIALLO explique que les impactés ont reçu une « sommation depuis janvier pour quitter les lieux vu qu’ils ont tous été dédommagés ».

SPECULATION FONCIERE AUTOUR DE L’AIBD

Lors d’une rencontre avec une délégation de Limak-Aibd-Suma, l’entreprise gestionnaire de la plateforme aéroportuaire, le gouverneur de la région de Thiès Amadou SY s’est engagé à freiner la spéculation foncière autour de l’Aéroport International Blaise DIAGNE de Diass par la mise en place d’un comité de veille. Le gouverneur a décidé d’associer les autorités administratives de la région (sous-préfets et maires des communes environnantes) dans la lu??e contre la spéculation et a lancé un appel à l’endroit des populations pour une vigilance afin «d’éviter toute brouille avec la justice».

HAUSSE SUR LE PRIX DU CIMENT

Suite à une augmentation concertée par les trois cimenteries sur les prix des sacs de ciment 32.5 et 42.5 à hauteur de 5 000 CFA / tonne en mai, la Direc- tion du Commerce Intérieur a annoncé sur les ondes de la RFM que «l’Etat a pris la décision d’annuler la hausse de 5 000 CFA sur la tonne ciment, jugeant cette augmentation anormale». Le Ministre du Commerce Alioune SARR a pour sa part annoncé en début juin l’ouverture d’une enquête visant à établir le bien fondé ou non de cette hausse.

USSEIN: TRAVAUX DU CAMPUS DE FATICK

Le Groupement d’entreprise China Machinery Engineering Corporation et la Compagnie OTIZIA ont demarré la construction du Campus de l’Université du Sine-Saloum El Hadj Ibrahima Niass (USSEIN) implantée à Fatick. Toutes les infrastructures du projet sont réparties sur 400 hectares pour accueillir jusqu’à 10 000 étudiants. La livraison du campus de Fatick est prévue dans 20 mois.

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Immobilier professionnel

ETAT DES LIEUX DE L’IMMOBILIER PROFESSIONNEL

L’immobilier professionnel ou non résidentiel recouvre une large variété d’actifs immobiliers destinés à des activités économiques menées par des entreprises locales et étrangères. Il présente des enjeux sensibles aux conditions du marché immobilier (prix des matériaux de construction, dynamique des transactions, taux de vacance, évolutions des loyers, situation géographique, acteurs..) qui dépendent du contexte macroéconomique (politique fiscale sur le foncier et les propriétés bâties, situation économique et financière des entreprises occupantes).

Acteurs

Ce segment est animé par trois acteurs principaux que sont les constructeurs (promoteurs, SCI..), les propriétaires et les exploitants (locataires professionnels). Concernant les établissements de financement, ceux-ci viennent en appoint dans le financement de la construction ou des travaux d’extension, de rénovation des immeubles à usage professionnel; l’option du crédit-bail immobilier consistant à me??re à disposition un bien immeuble pour une entreprise (crédit-preneur) moyennant une redevance périodique est régie par la loi n°2012-02.

Prix du locatif

Selon l’ANSD, les prinicipaux intrants de l’activité de construction entre 2016 et le 1er semestre 2018 notamment le ciment et le fer ont connu une tendance haussière qui impacte fortement sur les prix des ventes immobilières ou l’activité locative. La fixation de la valeur locative d’un immeuble à usage professionnel et de ses composantes est définie suivant la méthode cadastrale; à défaut l’évaluation est établie par comparaison avec les locaux dont le loyer aura été régulièrement constaté ou sera notoirement connu dans la zone géographique comme stipulé par l’article 291 du Code Général des Impôts.

Fiscalité

Fiscalité Sur le plan fiscal, les détenteurs d’actifs immobiliers mis en location sont soumis à la contribution foncière des propriétés bâties au taux de 5% et à 7,5% pour les usines et établissments industriels assimilés. Quant aux locataires professionnels, ils supportent les droits d’enregistrement sur le contrat de bail, la TOM (3,6%) et la TVA (18%). Ces taux sont appliqués sur la valeur locative de l’immeuble mais l’application des bases imposables n’entre en vigueur qu’à partir du 1er janvier de l’année suivant l’affectation de l’immeuble. Les impôts sont perçus au profit de la collectivité locale pour favoriser le développement des infrastructures et de la vie économique au sein de ladite zone géographique.

Rôle de l’Etat

L’Etat, par le biais de l’AGPBE, pourrait également jouer un rôle prépondérant dans le dynamisme du marché. En effet, la vacance des immeubles initialement occcupés par des ministères et des services gouvernementaux pourraient être mis à disposition d’investisseurs ou de promoteurs porteurs de projets immobiliers pour des usages professionnels. En rédefinissant les prix de vente et du loyer du parc immobilier public, l’Etat participerait ainsi à la fixation de nouveaux prix planchers pour les acteurs..

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Parc immobilier digitalisé

INDICE DES PRIX DU LOYER RESIDENTIEL (IPLR)

MaMaison.sn a lancé ce mois de juillet un indice des prix du loyer résidentiel (IPLR) qui est un agrégat des prix moyens pondérés de l’ensemble des biens à usage résidentiel à savoir les appartements et les maisons sur le parc immobilier digitalisé. Notre équipe a obtenu la moyenne pondérée en additionnant les produits des moyennes simples par les coefficients représentatifs de chaque bien immobilier sur le parc et en les divisant par la somme des coefficients. Ainsi, cet outil permet de représenter de façon plus précise l’évolution des prix des loyers dans la région de Dakar et ce, sur une base mensuelle.

Prix moyens des actifs immobiliers à usage professionnels sur le parc digitalisé de MaMaison.sn (CFA)

Le paysage urbain dakarois est caractérisé par une très forte présence d’actifs immobiliers destinés aux commerces et aux bureaux. Ils constitutent deux crénaux d’investissement qui peuvent intérésser bien de professionnels de la construction. MaMaison.sn a récemment mis en ligne un widget qui permet de suivre en temps réel l’évolution des prix moyens des biens immobiliers digitalisés. Le dernier recencement sur les prix des propriétés commerciales (ici : bureau et magasins) fait d’abord état d’une baisse du locatif de 2016 au 1er semestre 2017. Ensuite, l’augmentation des prix des intrants de construc- tion dans le courant de 2017 a provoqué une tendance haussière générale sur le locatif, notamment sur les immeubles nouvellement construits, passant de 741 154 CFA au prix moyen de 832 740 CFA soit une une hausse de 12%.

L’immobilier commercial

Il désigne l’ensemble des biens immobiliers (grandes surfaces, locaux commerciaux, points de vente..) destinés à des activités commerciales et détenus principalement par des propriétaires qui en tirent un revenu habituel. Pourtant, la vitalité de ce segment pourrait profiter à un plus large spectre d’investisseurs (PME ou particuliers) au vu des opportunités économiques et des avantages financiers qui garantissent un retour sur investissement rapide.

Opportunités d’investissement dans l’immobilier commercial

L’investissement dans la construction de locaux commerciaux destinés aux professionnels évoluant dans les secteurs de l’agroalimentaire et de la grande distribution, est un choix stratégique dans une économie où la vente de produits alimentaires en gros et en détail représente une activité économique importante dans le secteur du commerce.

En zone périurbaine, par exemple, le coût moyen d’un tel projet de local commercial reparti sur une surface de 300m² et disposant de toutes les commodités propices à l’activité de commerce serait compris entre 25 à 40 millions CFA. Cependant, le projet de construction de ce type de local commercial doit respecter certaines conditions : le coût du terrain ne doit pas dépasser 30% du coût global de la construction et le local doit être situé dans des zones à forte affluence pour perme??re aux exploitants (locataires) de développer leur chiffre d’affaires.

Garantie de la stabilité financière et locative pour les détenteurs d’actifs immobiliers

Le double avantage du locatif est que local commercial est une source de revenu pour le propriétaire (loyer) et l’exploitant (chiffre d’affaires issu de l’activité commerciale). Le paiement des loyers est ainsi plus assuré dans la mesure où l'activité de l’exploitant est supposée rentable. Par conséquent, les risques de non paiement des exploitants sont moindres car le local a une importance significative pour la structure commerciale qui veut y péreniser son activité.

Quelques structures commerciales de renom

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Immobilier professionnel

ZOOM SUR L’EXPLOITATION TYPE D’UN PLATEAU DE BUREAUX

Stan BEULEU Directeur

L’immobilier de bureau se développe progessivement grâce à la demande croissante de startups ou de structures cherchant à optimiser leurs coûts de gestion. M. Stan BELEU, Directeur d’AFRICA OUTSOURCING nous donne sa perspective de la gestion et l’exploitation type d’un plateau de bureaux.

MaMaison.sn - Présentez AFRICA OUTSOURCING à nos lecteurs ?

S.B: AFRICA OUTSOURCING est une société qui opère depuis 2012 dans l’accompagnement à l’international. Notre mission première est d’accompagner les entreprises étrangères, en quête d’implantation sur un pays que nous couvrons, afin de bénéficier de services visant leur formalisation et leur croissance.

MaMaison.sn - Quels services proposez-vous ?

pS.B: AO propose des bureaux partagés ou fermés avec toutes les commodités nécessaires (internet, salle de réunion, cuisine, espace de détente) ; tout le confort d’une entreprise normale. Au delà des bureaux, nous proposons la domiciliation (adresse, boite postale, standard téléphonique..), un personnel qualifié, des services liés à la communica- tion, la comptabilité et la logistique. Nous organisons également des a??erworks, des séances de partage d'expériences et de réseautage entre autres évènements.

Ces services sont destinés à quatre catégories de clients:

• Les expatriés : ils sont constitués essentiellement d’entreprises étrangères qui veulent réduire leurs coûts d’implantation et les risques en intégrant cet espace qui est déjà opérationnel.

• Les professions libérales : Avocats, comptables, écrivains, informaticiens, etc...

• Les entrepreneurs : ce sont les porteurs de projets novateurs qui souhaitent un accompagnement dans la création de leur entreprise.

• Les entreprises surbookés souhaitant délocaliser leurs activités ou externaliser certains de leurs projets ont recours temporairement à un incubateur pour la durée de vie d’un projet.

Aussi, avons-nous mené beaucoup d’activités aussi bien pour les grandes entreprises sur des projets majeurs (étude de marché, représentation, consultance en management…) que pour les petites entreprises pour lesquelles nous proposons de petits espaces de travail dans un environnement équipé.

MaMaison.sn - Quelle est votre lecture de l’évoution du segment de l’immobilier de bureau au Sénégal ?

S.B: Ce segment est fortement influencé par l'évolution globale du secteur de l’immobilier. Il y a trois catégories d’acteurs: les constructeurs, les propriétaires et les exploitants. AO fait partie de la dernière catégorie. Il y a 5 ans, ce segment était encore réservé au Sénégal à une certaine élite et à un public d’expatriés. Ce concept neuf a été introduit grâce à l'évolution de la perception de l’entreprise et notamment par sa dématérialisation qui s’est accélérée ces dernières années dans le monde.

A AFRICA OUTSOURCING, la capacité d'accueil peut aller jusqu’à 20 entreprises pour des surfaces d’occupation allant de 6 à 10m². La location d’un bureau est facturée à l’heure (pour une activité ponctuelle) ou mensuellement. La fourche??e des loyers mensuels varie de 50 000CFA à 300 000 CFA. Les prix proposés par la majeure partie des exploitants au Sénégal incluent les commodités précitées et les charges collectives (eau, électricité, entretien, maintenance) et les taxes. Les bureaux loués varient selon plusieurs paramètres: la taille de l’entreprise, son activité, son budget et ses exigences de confort.

MaMaison.sn - Pour le cas de AO qui est spécialisée dans le coworking, comment adaptez-vous la répartition spatiale de vos bureaux à la forte demande ?

S.B: L’avantage du coworking est la flexibilité. Nous pouvons d’un jour à l’autre passer d’un bureau totalement vide à un bureau équipé selon les besoins du client. Avec la flexibilité, des aménagements de tout genre s’avèrent possibles. Quand bien même notre capacité d'accueil est limitée, la règle est d’adapter l’espace en fonction des besoins de la clientèle.

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Interview

WALY ALEX SIMAGA - DIRECTEUR DES VENTES DE DANGOTE CEMENT SENEGAL

Waly Alex SIMAGA Directeur des ventes

Dans un entretien exclusif qui nous a été accordé par DANGOTE CEMENT SENEGAL, le Directeur des ventes Waly Alex SIMAGA revisite les contours de l’activité de cimenterie au Sénégal.

MaMaison.sn : Comment se porte le secteur de la cimenterie au Sénégal ?

W.A.S : Le secteur se porte bien de manière globale, avec un marché dont la croissance est encore d’actualité. cette croissance est portée en partie par les grands projets de l’Etat, comme les logements sociaux ou encore le T.E.R par exemple.

La décentralisation amorcée est aussi un vecteur de croissance qui n’a pas encore donné tout ce qu’il peut apporter aux cimentiers en termes de volume d’activité. La classe moyenne sénégalaise continue de grandir, malgré un pouvoir d’achat qui s’érode dans une certaine mesure, ce qui reste quand même une autre source de développement de notre activité.

Un coup de pouce majeur pour le secteur du ciment serait un accès au crédit plus facile pour les ménages, impactant ainsi directement le nombre de projets immobiliers des familles.

Le Sénégal reste à construire et Dangote Cement Senegal entend contribuer pleinement à l’essor d’infrastructures capables d’accompagner les ambitions des ménages et de l’Etat.

MaMaison.sn : Quelle qualité de ciment commercialisez- vous au Sénégal ?

W.A.S : Nous commercialisons principalement deux types de ciment ; le ciment grade 42.5, notre fer de lance et le ciment grade 32.5, arrivé chez nous par la suite. Le 42.5 est le ciment le plus robuste et celui recommandé pour a??aquer le gros oeuvre. Evidemment, il est aussi utile pour les autres travaux. Cependant, il faut noter que ce ciment, même s’il reste légèrement plus cher que le 32.5, représente pourtant une source d’économies pour l’utilisateur. En effet, avec le grade 42.5, les maçons obtiennent plus de briques et la fréquence des travaux d’entretien des infrastructures diminue.

Notre 32.5 est aussi une valeur sûre, qui a d’ailleurs su, 24h après son lancement, conquérir nos partenaires distributeurs, mais aussi confirmer sa qualité dans le temps.

MaMaison.sn : Quels sont les éléments déterminants dans le prix du sac de ciment ?

W.A.S : La dynamique du marché est le facteur le plus primordial. Il faut savoir que la concurrence est rude, ce qui est à l’avantage des consommateurs sénégalais. Le prix du ciment au Sénégal est parmi les plus bas du continent, malgré l’impression que certaines personnes peuvent avoir. Il faut noter, qu’avant l’arrivée de Dangote Cement Senegal, la tonne de ciment pouvait a??eindre 60 000 FCFA sortie usine ou plus. Grâce à notre arrivée, les prix ont baissé globalement de 20 à 25%. Les sénégalais bénéficient véritablement de la concurrence.

Un autre aspect fondamental est évidemment le cours des matières premières que nous utilisons pour être intégrés dans le ciment ou pour l’appareillage de production. La pression que peuvent exercer les taxes jouent aussi. Par exemple, depuis janvier 2016, l’Etat a institué une taxe sur le ciment de 1 000 FCFA par tonne, que nous avons dû intégré dans notre prix. En revanche, suite aux récents évènements de hausse, nous sommes revenus à nos prix d’antan.

MaMaison.sn : Quels sont les perspectives de ventes à l’export ?

W.A.S : La récente réglementation de l’UEMOA concernant la charge à l’essieu qui impacte significativement la quantité de ciment que peuvent transporter les camions de nos clients export va, dans une certaine mesure, ralentir quelque peu l’activité. Ils auront besoin de continuer à réajuster leur flo??e pour continuer à alimenter leur marché.

Dans les prochaines années, si certains projets d’ouverture de cimenterie dans la sous-région se concrétisent, l’export sera un débouché important mais bien moindre par rapport à ce qu’il représente aujourd’hui. La lu??e se fera plus intense sur le marché domestique, ce qui est dans l’intérêt de la plupart des acteurs de la chaîne de valeur.

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Interview

AMATH WADE - DIRECTEUR COMMERCIAL A SENEGINDIA

AMATH WADE Date de création : 2008 Activités : Promotion immobilière, gestion de syndic Virage, Dakar- Sénégal (+221) 33 820 38 84 h??p://www.senegindia.mamaison.sn/ [email protected]

MaMaison.sn - Présentez-vous à nos lecteurs

A.W : J’ai d’abord commencé ma carrière auprès d’un promoteur immobilier de renom où j’ai eu l’opportunité de travailler sur des projets immobiliers de standings divers. Ensuite, à travers les années, j’ai eu à collaborer avec d’autres structures immobilières spécialisées dans le haut standing. L’expérience confirmée à travers ses années m’a conduit à diriger aujourd’hui la Direction commerciale de Senegindia SA.

MaMaison.sn - Quel sont les projets immobiliers proposés par SENEGINDIA SA?

A.W : Senegindia SA est une société de promotion immobilière indienne de droit sénégalais qui réalise des projets au niveau du Virage (SV CITY), de Ndiakhirate (SN CITY) et de Diamniadio (SD CITY).

Pour SN CITY, nous commercialisons des terrains à partir de 5 millions de FCFA.

Pour le projet SD CITY, nous proposons un programme de 450 villas et 600 appartements à partir de 18 millions CFA.

Certes, nous sommes spécialisés dans l’immobilier de luxe mais nous consacrons une bonne partie de nos projets au social.

MaMaison.sn - Quelles sont les différentes étapes pour la réalisation d’un un projet immobilier?

A.W : Les principales étapes de la promotion sont les suivantes :

- Etude du projet et choix du site;

- Etude de faisabilité technique, commerciale et financière;

- Mise en place des financements, apports de fonds propres et concours bancaires;.

- Coordination de l’opération de construction auprès des cabinets d’études; obtention des autorisations de construire; signature des marchés de travaux et suivi de la construction jusqu’à la réception;

-Commercialisation du programme;

-Livraison.

"Nous recommandons que l’Etat établisse un système de notation des promoteurs immobiliers."

MaMaison.sn - Quel sont les défis que vous rencontrez lors du montage de vos différents projets?

A.W : Il n’est pas très difficile de trouver un terrain ou de monter un projet immobilier. Cependant, l’obtention des documents administratifs tels que l’autorisation de construire, le certificat de conformité etc.. n’est pas chose aisée pour un promoteur. En effet, il est possible d’a??endre 3 ou 4 mois avant d’obtenir ces documents qui avalisent le démarrage d’un projet. Pour des raisons d’impératifs financiers, il peut arriver que nous anticipions le démarrage du projet en a??endant ces documents.

L’autre souci concerne les matériaux de construction : certains matériaux utilisés sont homologués. Par exemple, au Sénégal nous sommes obligés d’utiliser du granite ou du basalte pour nos constructions. Il serait nécessaire de démocratiser davantage les méthodes de construction en développant des usines de fabrication de matériaux écologiques qui contribueraient grandement à la réduction des coûts de construction.

MaMaison.sn - Est-ce que l’Etat participe assez à l’organisation de la promotion immobilière privée ?

A.W : Le secteur immobilier a encore de beaux jours devant lui. Seulement, pour arriver à jouir pleinement des opportunités d’un secteur aussi porteur, nous exhortons les autorités à mieux encadrer notre métier.

Aussi, nous recommandons que l’Etat établisse un système de notation des promoteurs immobiliers pour pousser les acteurs à améliorer la qualité de leurs projets et de leurs services.

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