Sommaire

Edito

Le secteur secondaire sénégalais est fortement marqué par le dynamisme des BTP conjugué à la stabilité des cours de matériaux de construction. Pourvoyeurs de milliers d’emplois et piliers essentiels de la vie économique du pays, les BTP jouent une partition très importante en faveur des projections de croissance globale de 7% prévues par la Banque Mondiale pour le Sénégal en 2018. En surplus, la réussite de l’expertise locale en matière de construction et de développement d’infrastructures a valu à de grands noms comme CSE, SOCOCIM et EIFFAGE d’exporter leurs technologies respectives dans la sous-région. A l’occasion du Sencon Expo qui va réunir les professionnels du bâtiment d’ici et d’ailleurs, nous vous présentons dans cette édition une analyse de la branche des Bâtiments Travaux Publics soutenue par des indicateurs qui mettent en lumière l’impact économique de ce poids lourd du secteur secondaire.

Bonne lecture !

AHMET LO Chef de projet MaMaison.sn

A la une

Rendez-vous incontournable des professionnels du BTP et de l’habitat en Afrique de l’Ouest, le SENCON EXPO, Salon International de la Construction, de la Finition et de l’Infrastructure de l’Afrique de l’Ouest, a vocation à exposer les dernières technologies de construction et les projets d’infrastructures dans la région ouest africaine. Après deux éditions réussies par son initiateur HAGE, la 3ième édition est organisée au CICES du 20 au 23 février 2018 par son partenaire local SISEMI SENEGAL qui compte relever le défi de la participation et de la mobilisation des professionnels.

Objectifs

« Devenir la plus grande plateforme d’échanges et de partenariats de l’Afrique de l’Ouest ». C’est tout au moins la vision de la société initiatrice turque HAGE spécialisée dans l’organisation de salons internationaux dans les régions économiques les plus dynamiques du monde. Au vu du climat des affaires favorable aux investissements dans la construction et les infrastructures, HAGE a organisé via son partenaire local SISEMI SENEGAL la 3ième édition pour attirer les investisseurs vers ce pays et leur faire découvrir la qualité de l’ingénierie sénégalaise et ouest africaine. Cette rencontre va exposer la crème de l’expertise en matière de construction et créer un cadre propice au partenariat et au transfert de compétences entre professionnels du bâtiment. L’évènement sera aussi marqué par des séminaires, des rencontres B2B, des démonstrations sur les nouvelles technologies du bâtiment utilisées notamment dans d’autres pays, l’exposition de nouveaux outils, des matériaux de construction et de finition. Selon l’organisateur, le SENCON EXPO devrait accueillir plus d’une centaine d’exposants et recevoir plus de 1000 visiteurs.

L’expertise locale en exergue

Le choix du Sénégal pour l’organisation de ce salon est une opportunité pour les sociétés sénégalaises des BTP de faire valoir leur expertise et leurs projets. De l’architecture aux travaux publics en passant par les éco-matériaux, le Sénégal compte de plus en plus d’entreprises spécialisées dans le développement de bâtiments intelligents comme les sphères ministérielles qui sont construites suivant de nouvelles normes de durabilité et de respect de l’environnement. Une dizaine de géants des BTP sénégalais y marqueront leur présence pour exposer ces nouvelles technologies de construction. Par ailleurs, l’exposition profitera aux jeunes ingénieurs et futurs professionnels d’être au contact de grandes entreprises et de s’inspirer de l’existant pour développer des idées et projets novateurs dans les prochaines années.

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Secteur des BTP

Analyse du secteur

Organisation

La part que jouent les BTP dans l’économie et le nombre important d’acteurs dans le secteur exigent une organisation et un cadre propice au développement des affaires. S’agissant des acteurs, les entrepreneurs des BTP se sont réunis autour d’un syndicat professionnel, le SPEBTP, qui s’érige comme un cadre légal pour défendre et représenter les intérêts économiques des membres auprès de l’Etat.

Dans le cadre de la supervision des chantiers au niveau national, les conclusions d’une étude soumise en 2016 au Ministère des Infrastructures et des Transports Terrestres a montré la pertinence de positionner deux structures de contrôle mais qui ne sont pas pleinement opérationnels:

- le Centre Expérimental de Recherches et d’Etudes pour l’Equipement (CEREEQ) comme laboratoire de référence qui aurait les missions de supervision et d’orientation de la démarche Qualité pour les Bâtiments et Travaux Publics.

- un comité national d’accréditation et d’homologation des laboratoires.

Formation professionnelle

Le développement fulgurant des chantiers à l’échelle nationale demande un recours à des ressources humaines de qualité en génie civil.

EN HAUSSE

- Délais réduits de la délivrance de l'attestation de qualification BTP

- L'activité de la cimenterie affiche une progression de 15,2% en 2015, contre 8,1% en 2014 et 12,9% en 2013 (DPEE)

- Exportation de l'expertise locale vers la sous-région. CSE a engagé des travaux routiers au Mali, au Burkina Faso, au Cameroun et en Sierra Léone

EN BAISSE

- L'exploitation des carrières de basalte à Ngoudiane continue de provoquer des effets néfastes sur la santé des populations et l'environnement. Un appel au respect du Code minier est lancé à l'égard des exploitants dans les sites miniers.

- Le syndicat des entrepreneurs qui regroupe les géants des BTP tarde à impacter l'environnement de travail pour les plus petites entreprises.

Deux écoles publiques, l’Ecole Supérieure Polytechnique de Dakar et l’Ecole Polytechnique de Thiès forment somme toute près de 1 000 ingénieurs par an. Les établissements privés comme BATISUP et ESEBAT dispensent également des formations dans les différentes spécialités du génie civil.

Entreprises leaders Les projets de grande envergure du Sénégal sont généralement exécutés par un cercle restreint d’entreprises de BTP. La plupart capitalise plus de 40 ans d’expérience. Leurs réalisations se comptent par centaines au Sénégal comme à l’étranger parmi lesquelles :

- Les travaux routiers de Ganta Yepeka au Libéria (CSE)

- L’autoroute à péage Dakar-Diamniadio (EIFFAGE)

- L’agence auxiliaire de la BCAO en côte d’ivoire (CDE)

- Le Siège de la BICIM au Mali (GE)

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Secteur des BTP

Analyse du secteur

Nouveaux matériaux de construction et technologies dans l’immobilier

Le marché de la construction au Sénégal connait la pénétration progressive de sociétés étrangères (italiennes, espagnoles, chinoises, turques) qui proposent en appoint à la technologie locale des matériaux d’isolation thermique comme la paraffine, la brique alvéolaire ou le béton translucide. Ces matériaux sont moins énergivores, plus écologiques et utilisés notamment dans la construction des bâtiments intelligents. En matière de toiture, les performances en termes d’étanchéité sont garanties avec les panneaux ondulés constitués de fibres cellulosiques. L’intégration de solutions domotiques dans l’immobilier résidentiel et commercial vient répondre aussi à des besoins de confort et de sécurité.

Indice global des prix des matériaux de construction (ANSD) Les intrants de l’activité de construction sont principalement constitués de ciment, sable, fer, menuiserie, peinture, revêtements murs et sols, peinture, matériaux d’étanchéité. En 2017, les prix des intrants de l’activité de construction ont connu un 1er repli en janvier avec 102,8 points. La tendance haussière s’est ralentie à partir d’avril mais connait une progression moindre en fin d’année avec un indice passant de 103,9 à 104,1 points.

Production et ventes de ciment (ANSD) La cimenterie sénégalaise connait une progression de 2009 à 2014 le plan local et à l’export. En 6 ans, les géants de la cimenterie (SOCOCIM et CIMENTS DU SAHEL) sont passés à une production de 3 312 à 4 912 tonnes soit une progression de 48%. De 2013 à 2014, les ventes locales enregistrées ont maintenu une tendance haussière de 11,3% tandis que l’export a connu un léger recul dû à la demande sous régionale en 2013. La relance n’a pas tardé l’année suivante avec une progression de 2,4% du ciment exporté.

Indice du chiffre d’affaires des BTP – Base 100 en 2010 (DPEE) L’indice du chiffre d’affaires des BTP a connu une évolution décroissante dans le premier semestre de 2010. De 2012 à décembre 2017, le climat d’affaires stable et le flux d’investissements étrangers dans les infrastructures a permis d’atteindre 251,3 points en juin 2013. En octobre 2017, l’indice a gagné 26,8 points (124,8) pour essuyer la baisse de septembre (98 points).

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Secteur des BTP

LE BIM OU SYSTEME DE MODELISATION DES DONNEES DU BATIMENT

Le concept

Le BIM est un processus basé sur une maquette numérique en 3D qui permet aux différents acteurs d’un projet d’avoir les informations et les outils nécessaires pour la planification, la conception, la construction et la gestion des bâtiments et des infrastructures. Le chef de projet qui pilote le processus de bout en bout est appelé BIM Manager. Des logiciels complémentaires au BIM comme ArchiCAD, AutoCAD, Revit, Tekla sont utilisés dans la conception d’aéroports, de bâtiments institutionnels, entre autres.

Au fil des années, la modélisation 3D a intégré d’autres données pour une parfaite maitrise du projet de la conception à la maintenance. Désormais, les intervenants du projet ont la possibilité :

-de visualiser dans le temps la progression des différentes phases de la construction

-d’estimer les coûts en temps réel -de se conformer aux dernières normes et technologies de construction de bâtiments écologiques

-d’assurer une maintenance régulière pour la durabilité du bâtiment.

Au Sénégal, nous n’avons pas encore recensé d’entreprises utilisant le cadre du BIM qui gagnerait à être adopté pour une meilleure gestion des projets.

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L’oeil de l’expert

ZOOM SUR LA TRANSACTION IMMOBILIERE

Maitre Mory DIAKHATE Membre du Comité directeur de la chambre des notaires du Sénégal

MaMaison.sn : Quel est le rôle du notaire dans la procédure de la transaction immobilière ?

M.D : Le notaire est un professionnel du droit investi d'une mission d'autorité publique qui consiste à recevoir des actes dont les parties veulent donner le caractère de l’authenticité. Dans le cadre d’une opération immobilière il doit veiller, en termes de procédures, à s’acquitter de certaines obligations :

- Obtenir un état des droits réels signé du Conservateur de la propriété foncière. Ce document renseigne notamment sur la nature du titre, sa situation, sa superficie, sa disponibilité, et surtout sur le véritable propriétaire.

- Obtenir les autorisations, les déclarations et un quitus fiscal sur les terrains qu’ils soient bâtis ou non.

- Identifier les parties et s’assurer du régime matrimonial auquel elles sont soumises (communauté/séparation des biens ou régime dotal).

Une fois que l’ensemble des formalités requises sont effectuées, le notaire peut ainsi convier les parties à la signature de l’acte qui, sera soumis à la formalité de l’enregistrement et de la publicité foncière en vue du transfert de propriété.

MaMaison.sn : Quels sont les engagements des parties avant le transfert de propriété ?

M.D : Dans une transaction immobilière, les engagements consistent pour le vendeur à transférer le bien et l’acquéreur à en payer le prix et ce au moment opportun. Toutefois, avant d’en arriver à la formalisation de l’acte qui permettra le transfert de propriété, les parties peuvent être liées par des «avants contrats». Deux peuvent être cités, il s’agit de la promesse unilatérale de vente et de la promesse synallagmatique encore appelée improprement dans la pratique «compromis de vente».

La promesse unilatérale ne lie que le propriétaire de l’immeuble qui s’engage à vendre le bien à un acheteur mais celui-ci n’assume aucune obligation d’acheter. Toutefois, l’acheteur peut verser une indemnité dite « d’immobilisation » au promettant à hauteur de 10% du prix fixé. Cette indemnité, lorsqu’elle est supérieure à ce taux, entraine la conversion de la promesse unilatérale en une promesse synallagmatique.

En ce qui concerne la promesse synallagmatique, il s’agit d’un avant contrat au terme duquel le propriétaire s’engage à vendre et le bénéficiaire à acheter. Un tel ne accord lie les parties à l’opération que suivant les termes fixés dans la promesse. S’agissant du prix, il est versé, selon l’accord des parties, soit à la comptabilité du notaire soit hors la vue du notaire.

MaMaison.sn : Quels sont les frais liés au transfert de propriété?

M.D : Quelle que soit la superficie ou la contenance du bien immobilier, le barème des émoluments du notaire est fixé par un décret et arrêté comme suit

En plus de ces émoluments s’ajoute les droits d’enregistrement fixés à 5% du prix de vente, les frais de mutation fixés à 1% plus 7.500 F CFA ou 21.500 F CFA selon le cas. Evidemment, la TVA de 18% est à prévoir et est perçue sur les émoluments du notaire. Ces montants, il faut le souligner sont supportés par l’acquéreur. Quant au vendeur, il supporte la taxe de plus-value (TPV) qui est de 5% pour les titres immatriculés au nom des particuliers et de 10% pour les terrains domaniaux.

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L’interview du mois

MME FABIENNE DERING DIRECTRICE D’INDEPENDANCE IMMOBILIERE Activités : Location, vente, conseil en investissements, gestion de patrimoine Adresse : Av. Fadiga, Immeuble Lahad Mbacké - Dakar Tél : (+221) 33 823 39 30 http://www.independance-immobiliere.net [email protected]

MaMaison.sn : Pouvez-vous retracer, pour nos lecteurs, l’évolution des activités de votre agence depuis sa création à nos jours ?

FD : INDEPENDANCE IMMOBILIERE a été créée en 1972 à l’époque où le marché immobilier était très peu dynamique. L’assiette foncière de la presqu’île de Dakar était encore peu importante; peu d’immeubles étaient sortis de terre et c’était l’époque du remembrement de la zone des Almadies. Nous nous étions d’abord focalisés sur le foncier et notamment la vente de titres de propriétés dans cette zone. Les prix étaient compris entre 100 et 300 CFA/m². L’accès au foncier était facile jusqu’à la fin des années 90. De 2000 à nos jours, on a assisté au développement rapide de la promotion immobilière : des promoteurs publics et privés ont proposé un large éventail de logements à travers les différents quartiers de la ville. L’agrandissement du parc de logements a ainsi permis à travers le temps de diversifier les activités des premières agences comme la nôtre vers la location, le conseil en investissement et la gestion de patrimoine. Nous sommes essentiellement orientés vers le haut standing.

MaMaison.sn : Votre agence a fini par imposer son leadership à Dakar, auriez-vous envisagé de déployer vos activités hors de la capitale?

FD : Nous pratiquons le métier depuis 40 ans et nous projetons de mettre à profit notre expérience et notre expertise dans la sous-région à travers des franchises. Le projet est encore à l’état embryonnaire.

MaMaison.sn : Que pensez-vous de la spéculation foncière dans la capitale?

FD : Le terme de spéculation est galvaudé. Il faut comprendre que le secteur de l’immobilier évolue. Plusieurs facteurs obligent à renchérir le prix du m² : la rareté foncière, une forte demande de logement pour ne citer que ceux-là. Les prix déclarés par les agents immobiliers traduisent fidèlement les réalités du marché.

Aujourd’hui, le m² ne vaut pas moins de 500 000 CFA dans la zone des Almadies et ce renchérissement est constaté dans les autres quartiers de la capitale.

MaMaison.sn : Votre avis sur l’organisation du secteur immobilier au Sénégal ?

FD : Le nombre d’agences immobilières et de courtiers a considérablement augmenté au fil des années. Par conséquent, l’organisation s’impose. Aujourd’hui, les agences se regroupent autour d’associations comme l’ANAIS (Association Nationale des Agences Immobilières du Sénégal) dont je suis la Vice-présidente. L’ANAIS se veut un cadre d’échanges, de formation, de partage des outils d’information et de travail entre ses membres. L’association constitue aussi un cadre légal pour adresser et soumettre auprès des services de l’Etat (Impôts et l’Urbanisme) toutes les questions relatives à la bonne marche de notre secteur. Par ailleurs, nous ne dirons jamais assez que le secteur de l’immobilier gagnerait beaucoup à avoir une école de formation professionnelle.

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