Sommaire

Edito

MaMaison.sn a achevé son positionnement au coeur de l’actualité de la digitalisation immobilière en devenant le partenaire de choix des acteurs du secteur en quête d’une visibilité optimale et d’une information de qualité. Avec une interface simplifiée adaptée à tous les terminaux, acheter ou vendre un bien immobilier n’a jamais été aussi facile. Désormais, l’information immobilière est traitée par nos soins afin que les professionnels puissent suivre régulièrement la direction du vent d’un secteur en perpétuelle évolution. En novembre dernier, nous avons procédé au lancement de la 1ière édition de notre lettre d’information dans laquelle nous traitions de l’actualité immobilière accompagnée d’une analyse fine des dernières tendances. Après le focus sur la location immobilière, nous vous proposons de passer à la loupe la question de la promotion immobilière sénégalaise.

Bonne lecture !

AHMET LO Chef de projet MaMaison.sn

A la une

DIGITALISATION DU SECTEUR DE L’IMMOBILIER AU SENEGAL

Le secteur de l’immobilier au Sénégal s’engage dans une importante transformation numérique en vue de s’adapter aux exigences du marché. Cette digitalisation naissante est la résultante de l’introduction progressive du numérique dans le mode de vie des sénégalais. A cet effet, la dématérialisation des services immobiliers par les professionnels du secteur est devenue un gage de pérennité. Parallèlement, on assiste au développement de nombreux services dédiés au secteur de l’immobilier.

Transition numérique

Le développement rapide d’internet a permis aux professionnels du secteur de digitaliser leurs métiers. Le constat est fait notamment chez les agences immobilières qui modernisent progressivement leurs canaux de communication pour la publication des petites annonces : le recours par voie de presse ou l’affichage laisse place à des plateformes d’annonces immobilières digitales qui atteignent une large audience. Si la digitalisation est visible pour les agences immobilières, le phénomène touche bon nombre de sous-secteurs dans le secteur immobilier.

Domaines de digitalisation

La digitalisation de l’immobilier touche principalement:

-L’assurance immobilière avec souscription en ligne

-La domotique : de nouvelles solutions électroniques permettant de centraliser le contrôle des différents systèmes et sous-systèmes de la maison

-La réalité virtuelle/augmentée : virtualisation de la visite d’un bien immobilier

-La Télédac : dématérialisation de la procédure d’obtention du permis de construire

-La digitalisation des agences immobilières

Cas de RINGIER SENEGAL

S’inscrivant dans la dynamique de la digitalisation immobilière en Afrique, le groupe RINGIER SENEGAL a lancé le portail immobilier MaMaison.sn qui est une plateforme de visibilité, et qui permet aux agences immobilières de digitaliser leurs activités (création de site internet, CRM, annonces multi-support, génération de leads). Face à des acheteurs de plus en plus exigeants, les plateformes digitales comme MaMasion.sn permettent aux internautes et mobinautes d’effectuer des recherches avancées en choisissant plusieurs critères (superficie, caractéristiques, photos) dans l’optique de trouver assurément le bien recherché. Cette avancée laisse imaginer que l’expérience de la dématérialisation pourrait atteindre de nouveaux horizons comme l’avènement des vitrines digitales, l’automatisation des contrats et la digitalisation de la transaction.

BREVES

DAKAR DIGITAL SHOW 2017 La SONATEL a organisé les 24 et 25 octobre dernier la 2ième édition du Dakar Digital Show (DDS) à la Place du Souvenir Africain de Dakar. L’occasion a été donnée à des plateformes comme Expat Dakar et MaMaison de présenter leurs activités. Selon le chef de projet du DDS, Mme MANE, ce rendez-vous annuel « est une invitation aux acteurs de l’écosystème du numérique et du digital à constater l’avancée des technologies au Sénégal et à mettre en lumière des perspectives de partenariats». L’évènement a combiné des conférences, des panels d’experts, des partages d’expériences et des démonstrations sur les dernières technologies».

Binta Mané KONE,

Direction de la Stratégie et du Développement à la SONATEL

PROJET DE DECRET IMMOBILIER

Le ministre du commerce a révélé à l’Assemblée qu’un projet de décret est en préparation pour réglementer la prestation en matière de courtage et l’organisation des agences immobilières.

PUBLICATION NOUVEAU RAPPORT DPEE

Dans son rapport « Situation économique et financière en 2017 et perspectives en 2018 », La Direction de la Prévision et des Etudes Economiques table sur une croissance des services immobiliers de 6,4 % en 2016 à 7,8 % 2017.

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Analyse de marché

LA PROMOTION IMMOBILIÈRE

L’ouverture du nouvel aéroport international Blaise Diagne le 7 décembre 2017 a récemment mis en lumière le dynamisme des programmes immobiliers dans la zone de Diamniadio. Nous présentons dans cet article une analyse du marché de la promotion immobilière au Sénégal, qui s’appuie notamment sur un recensement de plus 52 promoteurs et leurs 116 programmes fait par notre équipe. La promotion immobilière recouvre des projets de nature différente et peut être décomposée comme suit :

- Promotion foncière de terrains viabilisés

- Programmes de villas ou d’appartements (résidentiels et/ou commerciaux) dans un quartier déjà aménagé

- Cités résidentielles ou d’affaires d’envergure

- Projets commerciaux d’envergure comme des gratte-ciels, hôtels, etc.

Ces programmes sont le plus souvent des projets complexes dont nous résumons les principales étapes dans le schéma ci-dessous. De l’étude de marché à la commercialisation, le promoteur ou développeur immobilier se doit de respecter un processus très rigoureux et complexe faisant intervenir les secteurs connexes à savoir la finance, l’architecture, la fiscalité entre autres.

Profil des promoteurs et financement

La promotion ou développement d’espaces destinés à l’habitat a historiquement été la mission d’entreprises immobilières publiques et parapubliques notamment la SICAP (1950), la SNHLM (1958), la HAMO (1981) et la SCAT URBAM (1988). Au début des années 2000, le phénomène de l’urbanisation accélérée conjuguée à la libéralisation de l’économie sénégalaise a occasionné la prolifération de promoteurs privés. Notre équipe a ainsi recensé 52 promoteurs en 2017, dont 90% sont privés. Le financement public se fait principalement à travers la Banque de l’Habitat du Sénégal (BHS). Cet établissement bancaire a financé sur la période 2000-2003 près de 25 projets de logements pour une valeur globale de 16 Mds CFA. En 2017, plus de 90% des projets de promoteurs privés sont financés par la BHS et les autres établissements bancaires qui se tournent progressivement vers l’habitat. Pour les promoteurs privés, les prêts (remboursables en 5-10 ans) sont plus contraignants et ces premiers se voient dans l’obligation de définir une politique de commercialisation très stricte (comptant, VEFA ou financement bancaire). A l’opposé, les entreprises immobilières publiques bénéficiant de l’appui financier de la BHS obtiennent des prêts à des taux préférentiels pouvant s’étaler jusqu’à 25 ans. Un avantage de taille qui permet de proposer des modalités de paiement assouplies comme la location-vente ou le crédit direct.

Programmes résidentiels

Répartition par zone et standing D’après le recensement effectué par MaMaison sur 116 projets immobiliers au niveau national, les zones les plus dynamiques du secteur de l’immobilier sont Dakar, sa banlieue proche, Diamniadio et Bambilor. Nos études ont montré que la capitale concentre 26 projets qui proposent des appartements de haut standing, essentiellement orientés vers une classe aisée. Dakar est la seule zone où le haut standing est majoritaire (68% des projets recensés).

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Analyse de marché

Le pôle urbain de Diamniadio qui est en plein chantier regorge de plus de 17 projets où le moyen standing prime : 6 projets d’appartements et 4 projets de villas. La migration vers la zone périurbaine est également traduite par bon nombre de projets, y compris jusqu’à Bambilor où 2 programmes immobiliers sont principalement orientés vers une demande importante en villas de moyen standing.

Fourchette de prix des projets commercialisés 13 projets d’appartements sont commercialisés à plus de 50 millions CFA dans la capitale du fait de la cherté du m² contre 11 programmes de villas dans la zone périurbaine qui coûtent entre 20 et 30 millions CFA. Pour les sénégalais qui portent un intérêt à l’auto-construction, 18 programmes fonciers situés hors Dakar proposent des parcelles viabilisées à moins de 15 millions CFA.

Programmes commerciaux

Les gratte-ciels Les développeurs immobiliers se tournent progressivement vers des édifices de plusieurs étages et qui mesurent plus de 100m de hauteur. L’érection de « gratte-ciels » a commencé timidement à partir des années 2000. La construction de ce type de structure est une opportunité pour l’expertise locale de relever les défis de la construction en hauteur et repousser les limites de l’architecture en Afrique de l’Ouest. Au Sénégal, 2 sont en phase d’études pour le quartier du Plateau et 2 tours sont prévues à Diamniadio Lake City. La tendance est de en plus orientée vers des édifices dont les façades sont entièrement vitrées ou à l’architecture recherchée comme la « Tour de Dakar » d’AMSA (voir ci-dessous). La construction d’un tel édifice requiert des calculs plus complexes que les structures classiques.

Conception : Wilmotte & Associés

Lieu : Centre-ville

Superficie : 20.000m²

Hauteur : 104m

Usage : bureaux, commerces Livraison prévue en 2020

Comparaison avec les gratte-ciels d’Afrique : Force est de constater que le développement de gratte-ciels au Sénégal accuse un léger retard par rapport au reste de l’Afrique où certains édifices ont été construits depuis les années 60.

Développement hôtelier Rare sont les développeurs immobiliers locaux qui ont une assise financière pour se lancer dans plusieurs types d’infrastructures comme les centres commerciaux et l’hôtellerie de luxe. Au Sénégal, le Groupe Teyliom qui est un géant de l’immobilier résidentiel, de bureau et des grandes surfaces, a su développé un réseau hôtelier en Afrique de l’Ouest depuis 2009. D’après jeuneafrique.com, la construction d’un complexe hôtelier aux normes internationales ne devrait pas coûter moins de 50 millions de dollars soit 27 milliards CFA. Ledit groupe a tissé un réseau d’hôtels exploité par de grands groupes parmi lesquels ceux-ci :

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Analyse de marché

Liste des programmes immobiliers recensés

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Projet Immobilier

Situé dans la zone de Bambilor, à 30mn de Dakar, la Cité des Akys est un programme immobilier du Groupe Teyliom qui propose une cité résidentielle de près de 2300 villas à partir de 13 990 000 CFA HT dans un cadre de vie convivial avec toutes les commodités: commerces, écoles, espaces verts, espaces médicaux, lieux de culte. A mi-chemin entre Dakar et Diamniadio, Akys, un projet charmant qui vaut le détour.

Lancé depuis 2013, le programme de la Cité des Akys a été conçu comme une solution à l’habitat et destiné à répondre à une demande de logements pour les nationaux et la diaspora sénégalaise. Interrogée sur la pertinence d’un tel projet dans le contexte immobilier sénégalais, Mme AFANOU, la Chargée des Relations Clients de Teyliom Properties répond que « Teyliom, à travers ce programme, propose une offre ciblée, accessible et adaptée à la capacité financière de la majorité». Le choix de cinq types de villas traduit selon Mme AFANOU « la volonté du promoteur à toucher toutes les catégories socio-professionnelles qui recherchent un logement décent et conforme aux réalités de l’architecture sénégalaise ».

Cinq (05) types de villas sont proposés :

Acajou F2………..(150m²) : 13 990 000 CFA HT

Acacia F3…………(150m²) : 17 990 000 CFA HT

Mimosa F4A……(150m²) : 19 990 000 CFA HT

Iris F4B…………...(200m²) : 25 990 000 CFA HT

Lilas F5B………….(300m²) : 44 990 000 CFA HT

Trois (03) modalités d’acquisition sont proposées :

1-le paiement par échelonnement ou suivant l’évolution des travaux (VEFA) moyennant un apport de 20% à la réservation.

2-le financement bancaire : le promoteur permet aux futurs acquéreurs un accès au crédit logement plus rapidement grâce au partenariat avec les banques BHS, CBAO, SGBS, BOA, BANQUE ATLANTIQUE et CREDIT DU SENEGAL.

3-le paiement par dépôt direct avec un apport de 15% et le solde payable sur 3 ans.

Cependant, la Chargée des Relations Clients a tenu à préciser que « cette dernière option a été la meilleure alternative de paiement pour les sénégalais » mais au vu de l’avancée du projet les délais de paiement ont diminué. En revanche, « une promotion est appliquée sur toutes les villas au mois de décembre », modère-t-elle.

« La bonne réceptivité du programme auprès des sénégalais est l’effet du bon rapport qualité - prix que nous proposons. Le constat se fait également lors de nos tournées auprès de la diaspora qui fait confiance au label Teyliom depuis des années. Bon nombre de nos clients sont d’ailleurs de la diaspora » argumente-t-elle.

Abordant la question de la livraison des logements, « elle est programmée en 4 phases dont la 1ière a été effectuée en 2016 et la 2nde en 2017. La 3ième phase est en cours de construction, la 4ième et dernière phase est déjà en commercialisation. Le projet doit en principe être bouclé et livré à l’horizon 2020 ». Mme AFANOU s’est réjouie de la nouvelle vie qui éclot progressivement dans le cadre enchanteur de la cité des Akys : « les premiers acquéreurs ont déjà élu domicile dans la cité des Akys. L’un d’eux y a déjà installé son agence immobilière, ce qui témoigne de la réussite de notre projet et de la concrétisation de notre vision d’un logement pour tous ».

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L’interview du mois

M. IBRAHIMA DIENG, D.G. CABINET IDAC

Fiche info Cabinet IDAC : Services : administration de biens, syndic de copropriété, étude pour investissement immobilier, conseil et accompagnement. Tél : 33 823 99 98 [email protected] www.idac.mamaison.sn

« Une stratégie commerciale efficace doit nécessairement intégrer la dimension digitale »

Comment percevez-vous l’organisation du secteur immobilier ?

Le secteur gagnerait à être mieux assaini. Nous pensons que le terme « d’agent immobilier » est galvaudé de nos jours. Il n’est pas acceptable qu’on se permette d’évoluer dans ce secteur sans avoir une expertise avérée dans le droit immobilier et la fiscalité. Tous les jours, nous assistons à d’innombrables contentieux dans le foncier dû à l’amateurisme. Une bonne organisation du secteur passe par une meilleure formation, une professionnalisation de ses acteurs et un meilleur cadre d’échanges.

Quel regard portez-vous sur la demande de logement à Dakar et quel bilan tirez-vous de la loi sur la baisse du loyer promulguée en 2014 ?

Il faut tout d’abord souligner qu’une importante partie de la population est de plus en plus concentrée dans la presqu’île de Dakar, ce qui engendre plusieurs conséquences à savoir : une demande en logement très élevée, la réduction progressive de l’assiette foncière qui rend la ville plus étroite et le renchérissement du prix du m². Cette situation motive davantage à la construction de bâtiments en hauteur comprenant plusieurs types d’appartements afin de répondre à la demande accrue. Concernant la loi sur la baisse du loyer, nous l’avons appliqué immédiatement de concert avec les propriétaires qui nous ont confié leurs immeubles.

Quelle lecture faites-vous sur la politique de l’Etat en matière d’habitat social et quels leviers de financement accompagnent les sénégalais ?

Lorsque l’Etat attribue des terrains à des fins de construction de logements sociaux, le promoteur immobilier en question doit être en mesure de proposer des logements qui ne doivent pas dépasser plus de 15 millions CFA. Force est de constater que le coût de l’habitat social demeure élevé pour bon nombre de sénégalais mais pour bénéficier de l’accompagnement d’un établissement bancaire, il suffit juste de remplir les conditions d’éligibilité. Aujourd’hui, le Cabinet accompagne les sénégalais qui ont une situation professionnelle et financière stable dans la recherche d’un prêt logement ou terrain mais nous explorons aussi, de concert avec nos partenaires bancaires, les opportunités d’investissement immobiliers pour ceux qui évoluent dans l’informel et qui disposent d’une certaine assise financière.

Quelle a été l’approche du Cabinet IDAC pour la mise en valeur de ses annonces et de ses services pour les rendre visibles au public ?

Nos services sont au diapason de l’évolution technologique et notre démarche a été jusque-là traduite par le recours à une plateforme digitale comme MaMaison.sn pour avoir une visibilité et atteindre plus facilement nos cibles qui sont pour la plupart dans la diaspora. Aujourd’hui, grâce à cette approche, nous avons constaté que notre site est souvent consulté et nous avons enregistré beaucoup de requêtes sur nos biens immobiliers. Dans notre secteur, une stratégie commerciale efficace doit nécessairement intégrer la dimension digitale.

Votre dernier mot ?

Nos services immobiliers sont basés sur la qualité des prestations et des tarifs pratiqués en toute transparence. Notre credo est la satisfaction du client avec une vision stratégique intégrant tous les besoins. Enfin, le Cabinet en appelle aux investisseurs intéressés par les Emirats car nous sommes partenaire d’un promoteur dubaïote The First Group, qui nous a donné mandat pour la vente d’appartements d’hôtel de haut standing à Dubaï.

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