Sommaire

Edito

Selon l’étude de l’ANSD sur les services immobiliers du logement en 2010, 42.1% des chefs de ménages sont des propriétaires à Dakar. Pour ceux qui en ont les moyens, intégrer un actif immobilier supplémentaire dans son patrimoine serait synonyme d’un investissement refuge pour maintenir une trésorerie pleine sur le long terme. Cependant, le segment de l’immobilier locatif n’est pas exempt de risques : vacances de locaux à louer, risques d’impayés, soucis techniques, entre autres. La gestion optimale du bien devient alors un défi majeur pour les propriétaires qui veulent valoriser et fructifier leur patrimoine immobilier. A cet effet, le recours à un spécialiste en gestion d’actifs immobiliers est une necessité pour dérouler une stratégie de création de valeur et de croissance locative. Afin de mieux cerner les contours de la gestion du patrimoine immobilier, nous vous proposons dans cette éditon de revisiter la typologie des actifs immobiliers et les solutions de Sablux Services sur cette question.

AHMET LO Sales & Ops Manager MaMaison.sn

INAUGURATION DAKAR ARENA

Le président de la République Macky SALL a inauguré le 08 août dernier, le palais des sports Dakar Arena; une infrastructure multifonctionnelle de dernière génération de 15 000 places pouvant abriter des compétitions internationales. L’évènement a été réhaussé par la présence de plusieurs autorités sénégalaises et leurs homologues turques qui ont assisté à un match de gala opposant les lionceaux du basket contre l’équipe U18 de la Turquie. L’exploitation de la structure sera confiée à des entreprises privées.

INAUGURATION DE L’ARENE NATIONALE

La visite d’Etat du président chinois Xi Jinping en juillet dernier a été l’occasion d’inaugurer l’arène nationale destinée principalement au monde de la lu??e sénégalaise. La livraison de cette nouvelle plateforme multi- fonctionnelle de plus de 20 000 places permetera d’abriter également d’autres disciplines sportives.

FONCIER

Le journal Libération révèle que le site de 2 114m² sur lequel a été construit le magasin d’Auchan, serait un bail cédé à Sénégal Atac Supermarchés SA à raison d’1 408 600 CFA par an soit 117 383 CFA par mois. Le quotidien qui s’est interessé à cette affaire, informe que la bail cédé à la maison mère d’Auchan est sous forme de bail locatif. Pour rappel, Auchan est le 13ième distributeur mondial présent au Sénégal depuis 2014 et compte actuellement près de 26 magasins sur l’étendue du territoire.

MALVERSATION FONCIERE

Selon Pressafrik, les populations du village de Boukou trainent le maire de Diass pour une malversation foncière portant sur 5 Ha. Walf Radio précise à ce sujet qu’un projet de lotissement irrégulier mené par les autorités locales au profit d’un promoteur serait à l’origine du soulèvement des populations.

PROJET DE CONSTRUCTION D’UN STADE

Lors de l’inauguration du DAKAR ARENA, le président de la République Macky SALL a annoncé le projet de contruction d’un stade olympique de 50 000 places d’ici fin 2020. Ce projet viendrait agrandir le parc immobilier sportif encore vieillissant.

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Le patrimoine immobilier

TYPOLOGIE DES ACTIFS IMMOBILIERS

Le patrimoine immobilier représente l’ensemble des biens immobiliers possédés par un ou plusieurs propriétaires. Parmi ceux-ci, l’on retrouve les profils suivants : le particulier, l’opérateur économique, la structure à but non lucratif et l’Etat. Il est à préciser que ce type de patrimoine fait partie des actifs non financiers. Pour les particuliers, il est constitué principalement d’actifs à usage d’habitation ou destinés à des investissements futurs. S’agissant des professionnels, l’exploitation de leurs actifs immobiliers est destinée généralement aux activités économiques (commerciales, financières ) ou à l’administration.

ACTIFS IMMOBILIERS A USAGE D’HABITATION D’après l’étude monographique sur les services immobiliers du logement publiée en 2010 par l’ANSD, 42.1% des chefs de ménages sont propriétaires dans la région de Dakar. Les résidences secondaires sont généralement situées hors de la capitale ou dans des zones résidentielles à moyenne affluence touristique. La résidence locative (maison ou immeuble de rapport) permet d’obtenir, dans un premier temps, des loyers pour rembourser l’emprunt d’acquisition du bien. En cas d’amortissement, les loyers représentent des compléments de revenus assurant une certaine sécurité financière au propriétaire.

ACTIFS IMMOBILIERS A USAGE PROFESSIONNEL Dans l’édition de juin 2018 de la lettre d’information, MaMaison.sn est revenu de long en large sur le segment de l’immobilier professionnel, ses composantes et ses acteurs. Le choix d’investir dans la construction d’un bien à usage professionnel doit d’abord faire l’objet d’une étude de rentabilité tenant compte des enjeux sensibles aux cond- tions du marché (situation géographique, prix des matériaux, évolution des loyers, ect..). Ensuite, la question de l’entretien et par conséquent de la durabilité du bien est un enjeu qui garde toute son importance dans la perennité de l’activité. Enfin, il est important de noter que la séparation patrimoniale (biens d’exploitation et biens immobiliers) est une décision stratégique qui permet, éventuellement en cas de faillite ou d’arrêt, de vendre l’immeuble à un ou plusieurs acquéreurs, sans quoi la mise à vente serait lourde.

PATRIMOINE FONCIER Contrairement aux propriétés bâties où la dépréciation de la valeur du bien dans le temps peut constituer la hantise d’un investisseur averti, le foncier gagne de la valeur en fonction de plusieurs facteurs notamment : l’emplacement, les commodités, la densité résidentielle, etc.. TERRAINS CHAMPS

GESTIONNAIRE DE PATRIMOINE IMMOBILIER ou ADMINISTRATEUR DE BIENS Les spécialistes de la gestion du patrimoine immobilier sont principalement les cabinets de conseil patrimonial, les cabinets notariés (transmission de patrimoine notamment) et les agences spécialisés dans l’administration immobilière. Le GPI se charge des questions financières, juridiques et fiscales. Il doit également élaborer des stratégies pour maximiser la valeur de l’actif à savoir: limiter le niveau de charges de l’immeuble, metre en place une politique de travaux, identifier le moment opportun pour céder l’actif, ect..

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Le patrimoine immobilier

DIMENSIONS DE LA GESTION PATRIMONIALE : ENTRETIEN AVEC MAHI YAYA WANE - DG SABLUX SERVICES

MaMaison.sn - Présentez Sablux à nos lecteurs

MYW : Sablux Services est une filiale de SABLUX Holding créée dans le but de procurer à ses clients une meilleure qualité de vie dans leurs résidences mais également d’accompagner les propriétaires pour une meilleure gestion de leur patrimoine.

Sablux Services est spécialisée dans :

Contrairement aux propriétés bâties où la dépréciation de la valeur du bien dans le temps peut constituer la hantise d’un investisseur averti, le foncier gagne de la valeur en fonction de plusieurs facteurs notamment : l’emplacement, les commodités, la densité résidentielle, etc.. TERRAINS CHAMPS. Sablux Services tient continuellement compte des a??entes de ses clients afin de donner une réponse professionnelle et rapide aux besoins exprimés par ceux-ci, à travers ses différents services composés de professionnels expérimentés. La mission de Sablux Services est de valoriser, d’exploiter et de sauvegarder le patrimoine qui lui est confié.

MaMaison.sn - Quelle législation encadre la gestion du patrimoine immobilier ?

MYW: Il n'y a pas une législation spécifique en matière de gestion de patrimoine immobilier, car celle-ci est transversale et touche à plusieurs domaines. Il appartient au propriétaire d’exprimer ses a??entes auprès de son conseiller en gestion de patrimoine. S'il s'agit d'une location à usage d'habitation, le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) du Sénégal peut suffire. Lorsqu'il s'agit d'une location commerciale, on fera appel aux disposi- tions du Code OHADA sur le Droit Commercial Général.

Si le propriétaire ou le locataire est une société commerciale, le conseiller devra gérer tous les aspects relatifs à l'immobilier professionnel (code général des impôts). En tout état de cause et quel que soit le schéma retenu, l'impact fiscal sera l'élément le plus déterminant pour perme??re au conseiller en GP de proposer des solutions adaptées aux besoins du client. Dans ce cas, la législation relative au Code Général des Impôts aura à s'appliquer.

MaMaison.sn - La gestion patrimoniale englobe plusieurs dimensions à savoir juridique, fiscale et financière. Pourriez-vous développer sur celles-ci?

MYW: Si on s’en tient à la gestion du patrimoine immobilier, il touche effectivement tous ces domaines.

Sur le plan juridique : le gestionnaire de patrimoine peut assister et/ou conseiller pour des prestations telles que : l’acquisition, la vente ou la donation d’un bien immobilier, l’établissement de règlement de copropriété, de contrat de location ou de partenariat, la transformation de bail en titre foncier, les autorisations de construire, etc.

Sur le plan fiscal : l’assistance peut notamment porter sur l’enregistrement des actes de cession, le règlement de frais de mutation, la déclaration de revenus fonciers, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’acqui??ement de la contribution foncière (propriétés bâties ou non), etc.

Sur le plan financier : une optimisation fiscale et financière du bien ou projet immobilier est toujours un atout pour le propriétaire. Le gestionnaire de patrimoine peut étudier avec ce dernier des propositions de transformation du bien (plain-pied en immeuble), de mise en location, de cession en fonction de la zone, revalorisation du bien par une exper- tise immobilière et/ ou une rénovation, etc. Le GP doit également faire la veille juridique et fiscale pour prendre en considération l’impact économique de toutes nouvelles lois ou règlements.

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Immobilier et diaspora

DIMENSIONS DE LA GESTION PATRIMONIALE : ENTRETIEN AVEC MAHI YAYA WANE - DG SABLUX SERVICES

MaMaison.sn - Beaucoup de propriétaires se retrouvent étranglés entre le poids de leurs actifs immobiliers et la gestion de leur trésorerie courante. Quels sont les stratégies à adopter pour optimiser son patrimoine ?

MYW : Il n'y a pas une stratégie globale prédéfinie mais plutôt une méthode au cas par cas.

Pour que le conseiller en GP puisse proposer une stratégie, il faudra faire un inventaire du patrimoine immobilier du client et lever toutes les contraintes juridiques afin de proposer une solution adaptée à la situation économique du propriétaire.

Les contraintes peuvent être d'ordre familial (divorce en cours), bancaire (hypothèque inscrite sur les Titres Fonciers), fiscal (arriérés dus au fisc), etc.

Le client devra fournir beaucoup de renseignements à son conseiller pour que ce dernier lui trouve une solution adaptée. Une relation de confiance est primordiale entre les parties.

La mission de Sablux Services est de valoriser, d’exploiter et de sauvegarder le patrimoine qui lui est confié.

MaMaison.sn - Pour le cas d’un propriétaire qui veut léguer son patrimoine à ses héritiers, quelles sont ses options et comment règle-t-on le transfert de propriété ?

MYW : Plusieurs possibilités existent mais l'aspect coût (frais de transfert) et la situation familiale du propriétaire seront déterminantes.

Le conseiller en GP pourrait lui proposer un testament mais ce dernier est toujours révocable ; il pourrait lui proposer une donation totale, une donation de la nue-propriété, une donation assortie de charges à exécuter par le Donataire, une donation-partage, etc.

Cela dit, les conventions de partenariat de Sablux peuvent être une option. En effet, elles proposent de créer de la valeur sur le bien (ériger un programme immobilier sur un terrain ou une villa).

Ce faisant, le propriétaire se retrouve avec un patrimoine dont la valeur commerciale est ne??ement supérieure à sa valeur initiale. Avec ce partenariat, le propriétaire dispose dès lors de la possibilité de valoriser et de céder son patrimoine de son vivant à ses héritiers par donation totale ou en nue-propriété.

S’il opte pour la donation totale, l’héritier dispose pleinement et immédiatement des droits de jouissance et de propriété.

Dans le cadre de la donation en nue-propriété, il devient usufruitier et ses héritiers des nu-propriétaires. A sa dispari tion, ils deviennent pleinement propriétaires.

Le gestionnaire de patrimoine pourra avec le concours d’un notaire, trouver la solution optimale correspondant aux a??entes du propriétaire.

MaMaison.sn - Quels avantages pourrait-on tirer de l’inscription de son immeuble à l’actif d’une SCI ?

MYW : Beaucoup d'avantages si le bien est destiné à la location.

Sur le plan fiscal : possibilité de déduire toutes les charges liées à l'entretien du bien.

Sur le plan juridique (équilibre familial) : l'inscription du bien à l'actif d'une société permet d'éviter les inconvénients d'une succession après le décès du propriétaire. En effet, une société ne meurt pas suite au décès de l'associé majoritaire et la famille continuera de percevoir les loyers qui sont payés à la société et non à la personne décédée.

Retrouvez l’intégralité de l’interview sur les réseaux sociaux de MaMaison.sn

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Immobilier et Diaspora

Directrice générale AFSI INTERNATIONAL & SISAP Par Fatoumata Diop LO

Les 28 et 29 juillet 2018, la ville de Guissona a été le temps d’un week-end le centre de la diaspora sénégalaise vivant en Espagne. Cette commune située à moins de 100 km de la ville de Barcelone accueille, depuis maintenant vingt ans, les journées de la diaspora sénégalaise connues sous le nom des «Journées de la Téranga». Ce??e année, le thème principal a porté sur l’inves??ssement et l’habitat de la diaspora. AFSI INTERNATIONAL a été l’invité d’honneur lors de ce??e 20e édition.

Guissona est une ville qui se situe dans la province de Lleida en Catalogne. Depuis plus de vingt ans, une importante communauté sénégalaise y résidant est réunie autour d’une associa??on forte et fédératrice qu’est l’UCSENSU présidée par M. Pape SARR. «L’UCSENSU (Union de la communauté sénégalais de Guissona) à été créé en 1999. M. Aliou THIAM a été son premier président jusqu’en 2006; période à laquelle je suis devenu membre du bureau. Ensuite, l’association a été dirigée par messieurs Massé NDIAYE, Lamine Ndiaye puis Yabal Ndiaye. Enfin, depuis 2016 j’en suis le président», explique-t-il.

Les sénégalais de Guissona se portent bien. Peut-être mieux qu’une bonne par??e de la diaspora présente en Europe. En effet, le groupe alimentaire local BONAREA créé depuis les années 30 est le principal employeur de la ville avec une usine de produc??on où travaille la quasi-totalité de la communauté sénégalaise de jour comme de nuit. «Guissona compte plus de 600 sénégalais. Nous travaillons presque tous dans une même usine qui emploie plus de 7 000 personnes dont plus de 500 sénégalais », précise M. SARR.

"Plusieurs panels ont été tenus sur des préoccupa??ons qui se posent pour toute la diaspora.""

La communauté sénégalaise de Guissona est un modèle d’intégra??on par le travail. Les ac??vités de l’associa??on sont soutenues depuis fort longtemps par les autorités locales qui apprécient et reconnaissent l’exemplarité de ces habitants venus du pays de la Téranga.

Il était donc ques??on de Téranga lors de ces journées organisées en partenariat avec la Direc??on Générale des sénégalais de l’Extérieur représentée par Mme Anta SECK DIENG.

Immobilier et diaspora

ZOOM SUR LES JOURNEES DE LA TERANGA A GUISSONA

D’autres autorités de tutelle ont rehaussé cet évènement de leur présence notamment M. Makhtar DIOUM, Consulat général du Sénégal à Madrid; M. Ndiame DIOP, Directeur de cabinet du ministre de la Santé et de l’Action Sociale; Mme Mame Ouneta FALL, Directrice du cadastre du ministère de l’Economie des Finances et du Plan; Mme Claudia VIERA, Consul honoraire du Sénégal à Barcelone; M. Xavier CASOLIVA, Maire de Guissona; M. Antonio Condal THOMAS, Directeur RRHH bon Area Agrupa; M. Amadou Bocar SAM, Président de la coordina tion des associations sénégalaises de la Catalogne. Plus de 500 sénégalais venus de Guissona, de la ville voisine de Lerida ou de Barcelone ont fait le déplacement à l’occasion.

Plusieurs panels ont été tenus principalement sur deux préoccupations majeures qui se posent pour toute la diaspora :

• L’accès à un toit décent et à des conditions adéquates.

• L’investissement dans des secteurs productifs et rentables.

L’objectif des organisateurs a été de créer ainsi un cadre de rencontres et d’échanges sur les projets individuels et collectifs. L’évènement a permis à certains acteurs de nouer des partenariats et de signer des contrats de nature à garantir le suivi. L’exposition a aussi permis des échanges nourris entre les exposants partenaires et le public. La Banque de l’Habitat du Sénégal, par la présence de son Directeur de filiale Monsieur Abdoul KASSE, y a réaffirmé sa volonté d’accompagner les sénégalais de l’extérieur dans leurs projets d’investissements immobiliers, d’épargne ou d’assurance.

D’autres sociétés on fait le déplacement parmi lesquels HAWO DIA SARL, IMMO MEDIC, DKV SEGURO, ou encore RIA GROUP.

Le forum portant sur des questions liées au foncier, au financement, au cadre législatif et réglementaire, entre autres, a été plébiscité par les visiteurs. L’association des sénégalais de Guissona tire donc un bilan positif de ces journées selon M. SARR : « Le bilan est satisfaisant vu la participation des autorités locales et sénégalaises ainsi que de promoteurs immobiliers, d’assurances, et de banques. Les conférences et les panels sur l'investissement, l'habitat et la santé ont marqué ses journées. L'organisation a été somme toute un succès ».

La coopérative d’habitat des sénégalais de Guissona, par la biais de son président M. Aliou THIAM, a rappelé aux autorités présentes leur attentes pour l’obtention d’un agrément afin que les personnes inscrites au sein de la coopérative puissent avoir accès au foncier. «La coopérative d'habitat de Guissona compte plus de 206 membres. Actuellement, nous avons même des membres en dehors de Guissona et même d'Espagne. Nous avons entamé les démarches depuis deux mois et nous attendons toujours».

L’initiative de l’association UCSENSU de Guissona est à saluer. Les journées de la Téranga sont d’une part un outil de renforcement du lien social; la forte mobilisation des sénégalais pendant ces deux jours en témoigne. D’autre part, elles perme??ent, à l’instar du SISAP que nous organisons depuis trois ans, de multiplier les espaces d’échanges entre acteurs publics/ privés de l’habitat et le grand public établi hors de nos frontières.

Comme nous l’avons fait avec l’UCSENSU, AFSI INTERNATIONAL dans sa mission d’accompagnement de la diaspora s’engagera dans tous les projets positionnant les sénégalais de l’extérieur au coeur du développement socio-économique de leur pays d’origine.

A l’année prochaine pour une nouvelle édition des journées de la Téranga !

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