L’œil de l’expert : La Rentabilité de l’Investissement Immobilier

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L’œil de l’expert : La Rentabilité de l’Investissement Immobilier

L’intérêt de l’investissement immobilier repose en partie sur l’évolution démographique. L’augmentation de la population génère une demande toujours plus forte pour des biens immobiliers résidentiels. Face à cette demande, le déficit foncier provoque une hausse du prix des bâtiments anciens mais aussi du logement neuf. Ce qui a pour conséquence de susciter un fort engouement dans l’investissement immobilier locatif dans la région de Dakar. L’atteinte des objectifs de rentabilité fixés par l’investisseur passe par sa propre connaissance des règles basiques qui caractérisent l’investissement immobilier. 

Alternative de capitalisation grâce à l’immobilier locatif

L’investissement en immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier que l’on destine à la location afin d’encaisser un revenu régulier. Il peut être effectué hors demande de crédit ou en empruntant la somme à investir en tout ou partie et dans ce cas, les revenus générés par la location viennent rembourser, également en tout ou partie, la dette initialement contractée.

maison

Le profil type de l’investisseur

Aujourd’hui, le profil type d’un investisseur immobilier, c’est l’épargnant qui va acheter, à proximité en général, un appartement ancien et qui va trouver seul son locataire. Cette solution est compliquée parce qu’il faut être en capacité de gérer la partie locative, même s’il existe des gestionnaires immobiliers qui peuvent éventuellement se substituer à l’investisseur pour la gestion locative. Il convient de s’impliquer personnellement dans le suivi locatif, dans les travaux, dans l’entretien de la résidence, dans la qualification financière qui va être donnée à ce bien. 

investisseur

A SAVOIR:

  •  L’expert immobilier détermine, en toute impartialité et avec précision, la valeur vénale et/ ou locative d’un bien immobilier, d’un fonds de commerce ou d’entreprise. Il est le garant d’une parfaite équité lors d’une transaction immobilière et répond aux attentes légitimes du vendeur et de l’acquéreur en déterminant avec précision la valeur d’un bien immobilier.
  • L’Ordre National des Experts du Sénégal (ONES) est un établissement public à caractère professionnel placé sous la tutelle du Ministère de la Justice et du Garde des Sceaux.

à savoir

Et pour finalement constater que ce n’est peut-être pas la solution la plus pertinente par rapport à la situation patrimoniale initiale.

C’est pourtant la solution la plus connue, la plus pratiquée, celle qui vient en premier à l’esprit, mais qui laisse de côté tout un pan de l’investissement en immobilier locatif possible, éventuellement plus complexe, mais qui correspond mieux au besoin de l’investisseur. Le mieux pour être en connaissance de l’ensemble des possibilités d’investissements dans ce secteur compliqué est de se faire accompagner par un professionnel.

Avant la phase d’acquisition du bien immobilier, la première étape est celle du conseil. Notamment pour savoir quelle peut être la part d’allocation d’actifs par rapport à son patrimoine personnel global.

Ensuite vient le choix du bon dispositif fiscal, celui qui va être le plus performant dans le temps par rapport à ses propres objectifs.

En effet, les objectifs en investissement immobilier sont multiples : préparation a la retraite pure défiscalisation, diversification patrimoniale… Le dispositif fiscal doit être le plus approprié possible au regard d’un objectif long terme.

Enfin vient le choix du bien immobilier. Quel est l’emplacement qui va être le plus pertinent, le plus sécurisant ?

Dans la sécurité d’un tel investissement, s’il y a une part très objective, étude du marché immobilier, analyse patrimoniale, fiabilité du promoteur avec lequel on va s’engager, il y a également une part subjective toute aussi importante, qui est la visualisation que l’on se fait de ce bien à terme. Il est vraiment important d’investir dans un endroit que l’on connaît, dont on connaît le marché, dont on a une idée aussi précise que possible de son développement futur. Cette valeur subjective est sécurisante et participe de façon importante à la maîtrise des risques de l’investissement immobilier locatif. L’accompagnement offre la possibilité de connaître l’intégralité des dispositifs possibles aujourd’hui, prenant en compte les lois de finance et la fiscalité complexe liée à l’immobilier, et ainsi investir dans un produit parfaitement adapté à sa situation patrimoniale et à ses objectifs.

Immobilier locatif : à quel moment se lancer ?

L’investissement locatif est d’abord une réflexion qui doit être mise en perspective par rapport à son patrimoine existant. On réfléchit à un investissement locatif à partir du moment où l’on s’est déjà mis à l’abri. C’est l’un des principes de base pour réussir son achat locatif. Cette mise à l’abri c’est notamment d’avoir déjà financé sa résidence principale. Ensuite, c’est d’avoir une épargne de précaution et d’autres supports d’épargne qui vont permettre d’assumer dans le temps l’investissement immobilier locatif qui n’est pas exempt de risques. L’immobilier est un marché qui n’est pas liquide, qui a des cycles et qui doit s’entendre dans une durée de détention longue. 

Avantages et risques de l’investissement locatif

Le placement locatif comporte un certain nombre d’avantages : se constituer un patrimoine sur le long terme, percevoir des revenus complémentaires, habiter le bien à ses vieux  jours, l’attribuer à ses proches…

Avantages

1) Le premier d’entre eux est la possibilité de s’assurer un revenu pour l’avenir et ainsi compléter sa retraite. A l’heure où il est désormais acquis que les actifs d’aujourd’hui toucheront moins de revenus une fois à la retraite, la perspective de pouvoir maintenir son pouvoir d’achat grâce aux revenus locatifs est intéressante.

 2) A cela s’ajoute la possibilité d’habiter le bien immobilier pendant ses vieux jours, ou même à l’issue de la période de location obligatoire. Avant de pouvoir l’habiter, l’investisseur loue le bien. Néanmoins, pour que le placement soit intéressant, il est nécessaire de s’assurer que le crédit immobilier sera bien remboursé avant la fin de la vie active

3) Le logement peut également être attribué à ses proches (descendants ou ascendants) pour leur permettre d’être logés convenablement et avec un loyer attractif. L’investissement locatif devient alors un moyen d’aider ses proches à une époque où il devient très difficile de se loger du fait du renchérissement des loyers et des prix immobiliers ces dernières années.

4) De plus, investir dans l’immobilier en ayant une approche à long terme permet de se constituer un patrimoine qui pourra ensuite être transmis. 

5) Alors qu’il est difficile d’emprunter pour financer l’achat d’autres placements financiers, l’immobilier présente le grand avantage de pouvoir être financé par l’emprunt. Grâce aux loyers qu’il perçoit, l’investisseur peut alors rembourser, pour partie le crédit immobilier. A l’échéance de ce prêt il devient le détenteur d’un patrimoine, alors que sa mise de départ était parfois très faible. Investir dans l’immobilier permet également de réduire les impôts à payer par divers mécanismes. Sachez que dans certains régimes fiscaux les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, la réparation, la construction ou l’amélioration du bien sont déductibles de vos impôts. Le remboursement du capital n’est jamais déductible. Veillez bien à en tenir compte lorsque vous établissez votre plan de financement d’un bien immobilier. 

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Risques

Les risques de l’investissement locatif doivent être bien considérés. En effet, tout le schéma décrit repose sur l’idée que l’investisseur parvient à louer le bien immobilier et donc à percevoir des revenus locatifs. Or, le marché immobilier souffre, selon les localisations, d’un déséquilibre entre l’offre et la demande, et certains logements ne parviennent pas à trouver de locataire, notamment dans des zones où l’activité économique est limitée. L’autre risque majeur est que le bien soit loué mais à un loyer insuffisant, qui ne permette pas à l’investisseur de rentabiliser son investissement ou que les travaux d’entretien à y effectuer soient très lourds.

 

Ahmet Lo
Sales & Ops Manager à MaMaison.sn. Passionné d'immobilier et professionnel du secteur depuis plus de 10 ans, je suis en charge de la lettre d'information sectorielle qui a vocation à rassembler du contenu et des analyses pour tous les professionnels du secteur de l’immobilier au Sénégal.
 

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