L’oeil de l’expert : l’expertise immobilière au Sénégal

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M. Mouhamadou Lamine SARR, président de la section immobilière de l’Ordre National des Experts (ONES)
M. Mouhamadou Lamine SARR, président de la section immobilière de l’Ordre National des Experts (ONES)

M. Mouhamadou Lamine SARR, président de la section immobilière de l’Ordre National des Experts (ONES), est revenu sur un large éventail de questions relatives à la place de l’expert immobilier dans la dynamisme du marché et il propose aux professionnels une série de recommandations pour palier à la dérégulation de l’écosystème immobilier.

MaMaison.sn – Quel est le rôle d’un expert immobilier ?

MLS: L’expert immobilier est un professionnel apte à déterminer la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier, qu’il soit d’habitation, d’entreprise, agricole, forestier ou d’un bien de nature commerciale, tels que fonds de commerce, droits de bail, etc. Il applique des méthodes d’expertise qui imposent un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier et se doit d’être à la fois :

• Un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur (nature des constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements, etc.).

• Un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande (donc du contexte économique) que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières, il faut interpréter les données, c’est à dire procéder à un raisonnement économique.*

• Un juriste : l’expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers, etc.) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal, etc.)

• Un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.

L’expert immobilier détermine, en toute impartialité et avec précision, la valeur vénale et/ou locative d’un bien immobilier, d’un fonds de commerce ou d’entreprise. Il est le garant d’une parfaite équité lors d’une transaction immobilière et répond aux attentes légitimes du vendeur et de l’acquéreur en déterminant avec précision la valeur d’un bien immobilier.

Il conseille et assiste le vendeur et l’acquéreur et garantit une totale transparence dans la détermination de la valeur d’un bien immobilier et utilise des méthodes d’évaluation précises et reconnues par l’ensemble des experts immobiliers.

L’expert immobilier peut exercer son activité dans le cadre d’une intervention à caractère judiciaire et il est alors désigné par un tribunal. Il peut aussi agir dans le cadre d’une expertise amiable.

Il est aussi très souvent sollicité par les établissements financiers et assimilés pour une appréciation de la valeur hypothécaire des biens immobiliers et fonciers proposés en garantie par leurs clients

Au delà de ses compétences dans les opérations d’évaluation, l’expert immobilier est régulièrement sollicité dans les opérations de contrôle technique et d’audit de bâtiment.

MaMaison.sn – Quelle législation réglemente et encadre le métier d’expert immobilier ?

MLS: La profession d’expert immobilier agréé est réglementée par le législateur sénégalais. Elle s’exerce au Sénégal au sein de l’Ordre National des Experts du Sénégal.

Cette réglementation résulte des dispositions de la loi N°2017-16 du 17 février 2017 portant création de l’Ordre National des Experts au Sénégal abrogeant et remplaçant la loi N°83-06 du 21 Janvier 1983. Cette loi organise et régit les activités de neuf (9) sections de spécialité technique au nombre desquelles figure l’expertise immobilière.

L’expert immobilier détermine en toute impartialité la valeur vénale et/ou locative d’un bien immobilier.

MaMaison.sn – De manière générale, est-ce que l’ONES est régulièrement associé, par la tutelle, à des décisions devant impacter le dynamisme du marché immobilier?

MLS: L’Ordre National des Experts du Sénégal est un établissement public à caractère professionnel placé sous la tutelle du Ministère de la Justice et Garde des Sceaux.

En cette qualité, les membres de l’ONES sont considérés comme des auxiliaires de justice qui interviennent régulièrement en qualité d’experts judiciaires auprès des Cours et Tribunaux.

L’expert immobilier joue, à ce niveau, un rôle important en apportant aux autorités judiciaires, un avis éclairé ou une réponse précise à différentes questions soumises aux cours des différentes procédures pendantes devant les juridictions.

En sa qualité d’observateur avéré de l’évolution du marché, l’expert immobilier est à même de jouer un rôle primordial en apportant à toute structure publique ou privée qui le sollicite, tout son capital expérience et toute son expertise pour émettre des avis permanents ou produire des analyses sectorielles, performantes et de nature à créer les conditions d’une prise de décision efficace.

L’ONES entretient avec la tutelle des relations qui le placent sous l’autorité directe du Ministère de la Justice et Garde des Sceaux.

Toutefois au niveau purement fonctionnel, l’expert immobilier agréé est en étroite collaboration avec les services de l’Etat spécialisés dans les domaines en relation directe avec ses domaines de compétence:

Ministère de l’Economie et des Finances et du Plan :

– On note une constante collaboration entre les services cadastraux et domaniaux et les experts immobiliers qui sont souvent associés à leurs travaux en qualité d’observateurs ou aussi d’acteurs impliqués.

– La direction des assurances : l’expert immobilier peut être consulté sur des questions relatives à la pratique de l’expertise immobilière dans l’espace UEMOA ou effectuer des missions d’expertises auprès des compagnies d’assurances exerçant leurs activités dans les pays couverts par la CIMA.

Ministère de l’Habitat et du Cadre de vie :

– Les activités de contrôle et d’audit technique étant réglementée par ce ministère, les experts immobiliers sont en relation avec les directions spécialisées qui ont en charge les questions relatives au contrôle des constructions et à l’inspection des bâtiments de façon générale ..

En dehors de ces cadres traditionnels de collaboration avec les autorités étatiques, les experts immobiliers réunis au sein de l’ONES peuvent être sollicités à être ponctuel pour participer dans les grands débats en relation directe avec leur domaine de spécialité. – Commission ad ’hoc sur la baisse du loyer, – Consultation Assemblée Nationale etc. ….

Même s’il arrive que l’expert immobilier puisse être interpellé de façon épisodique pour contribuer à une réflexion sur des questions relatives au marché immobilier, il convient de noter que son implication n’est pas systématique.

Il n’existe pas à proprement parler un cadre de collaboration ou de concentration entre les structures étatiques et les experts immobiliers, pour permettre à ces derniers d’apporter à l’Etat du Sénégal une contribution optimale sur toutes les questions se rapportant au secteur immobilier et à ses diverses applications.

Une réflexion est en cours au niveau de la section immobilière de l’ONES pour poser les bases d’un cadre relationnel structuré et permettant à l’Etat du Sénégal de bénéficier d’avis permanents émis par des hommes de l’art, et des praticiens de haut niveau dans un secteur en constante évolution et sur des questions ou sur des problématiques dont les solutions constituent une préoccupation essentielle pour l’écrasante majorité des sénégalais.

MaMaison.sn – Dans le cadre de l’expertise immobilière, quels sont les facteurs qui déterminent la valeur d’un bien immobilier ?

MLS: La situation géographique d’un bien immobilier et son contexte environnemental constituent des critères déterminants dans la fixation des prix d’un bien immobilier ou foncier.

Le fondement du critère de l’emplacement comme facteur déterminant de la valeur d’un bien immobilier repose essentiellement sur la notion d’attractivité.

En effet, plus la localisation du bien offre des avantages comparatifs aux résidents (tranquillité, proximité des écoles, transports en commun, hôpitaux, paysage, bon voisinage, accessibilité, sécurité etc. etc…) plus le bien immobilier sera convoité et suscitera l’intérêt des investisseurs potentiels.

Il reste bien entendu, qu’au-delà de ce critère, les qualités intrinsèques du produit sont aussi déterminantes dans le processus décisionnel:

– Age du bâtiment

– Qualité de construction

– Etat d’entretien

– Conception architecturale

– Isolation phonique et thermique.

Un autre critère et non des moindres constitue l’environnement économique et financier. La situation de l’offre et de la demande nous donne une perspective intéressante pour analyser l’évolution des marchés immobiliers.

En effet, l’adéquation entre l’offre de logements disponibles et la demande solvable constitue un critère déterminant dans la fixation du niveau des prix pratiqués dans le secteur immobilier.

MaMaison.sn – S’agissant de la spéculation foncière tant décriée dans l’écosystème immobilier, quels pourraient être, selon vous, les facteurs explicatifs de ce phénomène?

MLS: Toute spéculation repose sur la notion d’anticipation de la valeur marchande future d’un bien. Les réserves foncières disponibles dans les zones habitables s’amenuisent devant l’augmentation exponentielle de besoins en termes de logements et de terrains à bâtir.

La jeunesse de la population sénégalaise et l’arrivée constante sur le marché de ménages en quête de logements favorisent une consommation rapide des réserves disponibles.

Il faut aussi souligner qu’un environnement économique favorable dopé par la découverte d’importants gisements de ressources énergétiques favorisent l’arrivée de nombreux investisseurs et augmentent ainsi la pression sur les réserves foncières disponibles.

Le caractère sécurisant de l’investissement dans la pierre suscite un vaste engouement chez les sénégalais qui voient toujours en l’immobilier la valeur refuge par excellence. Au-delà même du critère de rentabilité de l’investissement le sentiment de détenir un bien durable et transmissible, la fierté d’être propriétaire d’un bien visible demeurent encore un signe extérieur de réussite sociale.

Ces facteurs cumulés contribuent au réflexe d’investissement dans le secteur et contribuent ainsi à l’instauration d’une surchauffe immobilière qui favorise les conditions d’une flambée rapide de prix.

Ceci constitue le cadre idéal pour les spéculateurs qui se constituent des réserves foncières et attendent simplement que la tendance à la hausse se confirme pour revendre au plus fort prix des produits antérieurement achetés à des prix beaucoup plus bas.

L’option de développer un nouveau pôle urbain à Diamniadio joue un rôle éminemment stratégique.

MaMaison.sn – Y a-t-il des risques que Diamniadio devienne un “Dakar bis” en termes de réduction rapide de l’assiette foncière et de flambée des prix dans les prochaines années?

MLS: Qu’un jour le pôle de Diamniadio puisse connaitre les mêmes syndromes que Dakar, je suis bien tenté de vous donner une réponse de normand.Mais ce qui est constant, c’est qu’aujourd’hui l’Etat du Sénégal a la ferme volonté de trouver une alternative au problème de l’engorgement de la capitale et à la très forte concentration des activités économiques et commerciales au centre-ville.

Dans cette dynamique, l’option de développer un nouveau pôle urbain à Diamniadio joue un rôle éminemment stratégique. Pour atteindre cet objectif, l’Etat du Sénégal a entrepris la réalisation d’importants travaux d’aménagement dans la zone de Diamniadio. D’importants projets de grande envergure et à haute plus-value immobilière sont déjà réalisés et constituent déjà les prémisses du formidable essor que cette zone va connaitre dans le futur.

En favorisant activement l’implantation d’infrastructures sportives, culturelles, économiques et industrielles, et en procédant à l’aménagement d’un espace dédié à l’implantation de nouvelles sphères ministérielles, le gouvernement confirme son ancrage dans sa volonté de susciter une dynamique de fréquentation de la nouvelle ville de Diamniadio auprès des ménages et des opérateurs économiques et des investisseurs .

En effet, cette dynamique de fréquentation constitue la première étape vers l’instauration d’un marché immobilier local structuré. Les nombreux avantages comparatifs induits par les efforts d’investissements massifs soutenus par l’Etat du Sénégal et ses partenaires contribuent à accélérer le processus de viabilité et d’habitabilité des espaces aménagés et surtout au renforcement de son pouvoir attractif. Cette attractivité va naturellement augmenter le rythme de consommation de réserves foncières dans la zone avec comme corollaire, un hausse de prix.

En effet, il convient de souligner que la croissance urbaine est dépendante de deux processus spatiaux :

– Le premier est l’urbanisation qui consiste soit à construire sur les réserves foncières (étalement urbain) soit à densifier le tissu urbain.

– Le second dépend de l’extension du réseau de villes induit par la mobilité qui permet de trouver des espaces libres à l’urbanisation.

A l’heure actuelle, ces deux conditions sont réunies pour constater dans la nouvelle ville de Diamniadio l’existence d’un indice de pression urbaine suffisamment élevé pour présager d’une densification inéluctable avec comme conséquence la hausse des prix.

MaMaison.sn – Quelles sont vos recommandations pour une meilleure organisation du secteur immobilier au Sénégal?

MLS: Le marché immobilier sénégalais est fortement caractérisé par une densité chronique. La dérégulation du secteur du fait de l’anarchie qui y règne engendre un nombre incalculable de conflits. L’enjeu économique et social que revêt le foncier explique aujourd’hui l’engorgement des cours et tribunaux par d’innombrables procédures contentieuses portant essentiellement sur : – l’appréciation des terres, – la gestion du foncier, – les transactions irrégulières, – les constructions illégales. Autant de pratiques malsaines et porteuses de litiges potentiels qui viennent de façon récurrente affecter la stabilité d’un secteur qui présente tous les fondamentaux requis pour un développement harmonieux.

Nos recommandations pour une réorganisation du secteur en vue de son assainissement et de sa dynamisation vont essentiellement porter sur la nécessité de la mise en œuvre d’une réglementation stricte de toutes les activités en relation directe avec le secteur de l’immobilier et de ses diverses applications.

Réglementation des professions impliquées dans le secteur

La réglementation des professions implique une pratique uniforme adossée à un respect des principes de transparence de professionnalisme, de rigueur. Les conditions organisant l’accès aux professions seront assujetties à un formalisme rigoureux intégrant toutes les préoccupations de probité, d’honnête de capacité financière et professionnelle requise.

C’est le gage d’une sécurisation des opérations immobilières. Les agents immobiliers, les experts immobiliers, les promoteurs immobiliers, les architectes, les notaires, les géomètres, les entreprises de BTP sont tous aujourd’hui organisés en associations légalement constituées et régies par des chartes professionnelles parfaitement réglementées.

Mais du fait de la libéralisation du secteur, il s’est développé parallèlement tout un secteur informel qui échappe à toute forme de réglementation et de contrôle. L’importance que revêt la part de l’investissement immobilier aussi bien transactionnel que locatif dans le budget des ménages requiert que des intervenants habilités à opérer dans le secteur puissent présenter toutes les garanties nécessaires pour préserver les intérêts des consommateurs.

Renforcement des mécanismes de prévention

La très grande majorité des conflits fonciers et immobiliers s’explique par la désinformation du public sur les procédures à suivre et sur les données de base qu’il faut maîtriser avant d’emprunter le circuit périlleux de l’investissement immobilier. L’idée de la mise en place d’un observatoire du marché immobilier sénégalais a été maintes fois agitée. Un tel organe du fait de la vitrine qu’elle est supposée offrir aux investisseurs pour leur donner un panel d’informations utiles à leur prise de décision, constitue un espace d’échanges privilégiés entre consommateurs et professionnels.

Harmonisation des méthodologies d’évaluation immobilière et foncière

La régulation et la stabilisation des différentes pratiques dans le domaine immobilier et foncier passent d’abord par la mise en œuvre de procédés méthodologiques performants qui prennent en compte l’immeuble dans toutes ses dimensions (économiques, juridiques, techniques, et commerciales…). La section des experts immobiliers de l’ONES s’est appropriée cette préoccupation en posant les bases d’une concertation élargie à tous les intervenants pour la mise en œuvre de méthodologie performante. Les valeurs dégagées par les experts en évaluation immobilière dans le cadre de leur activité professionnelle constituent des référentiels fiables qui peuvent aider à la constitution d’une base de données intéressantes pour la stabilisation des prix du marché par zone définie.

L’assainissement du secteur de la construction et la dynamisation du marché immobilier, la moralisation des intervenants sont autant de sujets qui interpellent l’Etat, les consommateurs, les professionnels pour une vaste réflexion concertée à l’échelle nationale en vue d’éradiquer définitivement tous ces maux dont souffre aujourd’hui le monde de l’immobilier.

Ahmet Lo
Sales & Ops Manager à MaMaison.sn. Passionné d'immobilier et professionnel du secteur depuis plus de 10 ans, je suis en charge de la lettre d'information sectorielle qui a vocation à rassembler du contenu et des analyses pour tous les professionnels du secteur de l’immobilier au Sénégal.
 

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