L’oeil de l’expert : Les Techniques d’Acquisition Immobilière

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L’oeil de l’expert : Les Techniques d’Acquisition Immobilière
L’oeil de l’expert : Les Techniques d’Acquisition Immobilière

MaMaison.sn : Quels sont les dispositifs réglementaires qui régissent les techniques d’acquisitions immobilières ?

M. D : Les dispositifs réglementaires qui régissent les techniques d’acquisition sont nombreux et éparses. Nous pouvons toutefois les retrouver à travers :

  1. Le Code des Obligations Civiles et Commerciales qui concentre en son sein les règles fondamentales en matière contractuelle ;
  2. La Loi foncière de 2011 qui organise le système de l’immatriculation de terres et des livres fonciers au Sénégal ;
  3. Le Code de la Construction qui organise certains modes d’acquisition qui, jusqu’alors découlaient simplement de la pratique à l’image notamment de la vente d’immeubles à construire encore appelée vente sur plan ;
  4. Le code de la famille qui organise certaines opérations comme les donations et les acquisitions par voie de succession pour ne citer que ceux-là.

MaMaison.sn : Quels sont les modes de transferts de propriété prévus par la loi ?

M. D : Les transferts sont organisés suivant ces trois groupes:

  1. Transfert définitif de la propriété juridique : VEFA , Vente simple , Vente à terme, Echange d’immeubles,Vente d’immeubles contre remise de locaux à construire , Vente de la nue-propriété
  2. Transfert avec possibilité de reprise : Vente à réméré, Vente à tempérament
  3. Transfert de droits réels accordant la propriété économique : Vente de l’usufruit , Location-vente, Bail à construction, Bail à réhabilitation

MaMaison.sn : Quels types de transferts sont les plus courants au Sénégal ?

M. D : Le mode de transfert de propriété le plus courant reste la vente d’immeubles. Toutefois, il y a d’autres modes d’acquisition à savoir :

La location-vente est un mode d’acquisition qui est essentiellement pratiquée par les sociétés immobilières comme la SICAP ou la SN HLM. Les promoteurs privés qui veulent proposer ce mode d’acquisition doivent avoir un agrément. Ce mode d’acquisition mérite d’avantage d’être promu pour permettre à l’Etat de pouvoir mieux mener à bien sa politique publique sur l’habitat social.

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement qui confère à l’acquéreur des droits immédiats sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Toutefois, ce mode d’acquisition n’en reste pas une vente mais se distingue de par le fait que les constructions n’existent pas encore au moment de la vente et l’acquéreur en devient propriétaire au fur et à mesure de la réalisation des constructions. Quant au paiement du prix, il est également échelonné dans le temps en fonction de la livraison des constructions. Il faut le souligner que la pratique de la VEFA telle que prévue par la loi, n’est pas possible au Sénégal parce qu’elle doit s’accompagner d’un système de publicité foncière. Or, nous n’avons qu’un système de livre foncier.
La vente de la nue-propriété et la vente de l’usufruit : dans le premier cas, le vendeur cède la nue-propriété et se réserve l’usufruit (généralement viager); dans le second cas, le vendeur conserve la nue-propriété et va retrouver la pleine propriété à la fin de l’usufruit.
L’échange d’immeubles se fait rarement et parfois c’est pour éviter le double paiement. Elle peut se faire avec ou sans soulte. Il y a soulte lorsque les biens échangés ont des valeurs différentes. La soulte est la somme d’argent qui doit être payée par celui qui, à l’occasion de l’échange, reçoit un immeuble d’une valeur plus élevée que celle donnée. L’échangiste qui doit payer une soulte est soumis, en ce qui concerne son paiement, aux mêmes obligations qu’un acheteur.
La donation entre vifs : C’est l’opération par laquelle le donateur transfère à titre gratuit au donataire qui accepte la propriété ou l’usufruit d’un bien.
D’autres exemples peuvent être cités comme la transmission par voie testamentaire, par voie de succession… Toutes ces méthodes sont aussi intéressantes les unes que les autres.

Ahmet Lo
Sales & Ops Manager à MaMaison.sn. Passionné d'immobilier et professionnel du secteur depuis plus de 10 ans, je suis en charge de la lettre d'information sectorielle qui a vocation à rassembler du contenu et des analyses pour tous les professionnels du secteur de l’immobilier au Sénégal.
 

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