L’immobilier professionnel au Sénégal

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Immobilier professionnel
Immobilier professionnel

L’immobilier professionnel ou non résidentiel recouvre une large variété d’actifs immobiliers destinés à des activités économiques menées par des entreprises locales et étrangères. Il présente des enjeux sensibles aux conditions du marché immobilier (prix des matériaux de construction, dynamique des transactions, taux de vacance, évolutions des loyers, situation géographique, acteurs..) qui dépendent du contexte macroéconomique (politique fiscale sur le foncier et les propriétés bâties, situation économique et financière des entreprises occupantes).

Ensemble des biens immobiliers à usage professionnel

Plateaux de bureaux : sociétés de coworking, sièges d’institutions ou d’entreprises

Immobilier commercial : centre commercial, supermarché, magasin, boutique

Immobilier industriel et agricole : usines, entrepôts

Immobilier de services : hôtellerie, établissements de santé, restaurants, stations services

Immobilier de loisirs : parc, théâtre

Autres : immobilier maritime, parkings

Acteurs

Ce segment est animé par trois acteurs principaux que sont les constructeurs (promoteurs, SCI..), les propriétaires et les exploitants (locataires professionnels). Concernant les établissements de financement, ceux-ci viennent en appoint dans le financement de la construction ou des travaux d’extension, de rénovation des immeubles à usage professionnel; l’option du crédit-bail immobilier consistant à mettre à disposition un bien immeuble  pour une entreprise (crédit-preneur) moyennant une redevance périodique est régie par la loi n°2012-02.

Prix du locatif

Selon l’ANSD, les principaux intrants de l’activité de construction entre 2016 et le 1er semestre 2018 notamment le ciment et le fer ont connu une tendance haussière qui impacte fortement sur les prix des ventes immobilières ou l’activité locative. La fixation de la valeur locative d’un immeuble à usage professionnel et de ses composantes est définie suivant la méthode cadastrale; à défaut l’évaluation est établie par comparaison avec les locaux dont le loyer aura été régulièrement constaté ou sera notoirement connu dans la zone géographique comme stipulé par l’article 291 du Code Général des Impôts.

Fiscalité

Sur le plan fiscal, les détenteurs d’actifs immobiliers mis en location sont soumis à la contribution foncière des propriétés bâties au taux de 5% et à 7,5% pour les usines et établissements industriels assimilés. Quant aux locataires professionnels, ils supportent les droits d’enregistrement sur le contrat de bail, la TOM (3,6%) et la TVA (18%). Ces taux sont appliqués sur la valeur locative de l’immeuble mais l’application des bases imposables n’entre en vigueur qu’à partir du 1er janvier de l’année suivant l’affectation de l’immeuble. Les impôts sont perçus au profit de la collectivité locale pour favoriser le développement des infrastructures et de la vie économique au sein de ladite zone géographique.

Rôle de l’Etat

L’Etat, par le biais de l’AGPBE, pourrait également jouer un rôle prépondérant dans le dynamisme du marché. En effet, la vacance des immeubles initialement occupés par des ministères et des services gouvernementaux pourraient être mis à disposition d’investisseurs ou de promoteurs porteurs de projets immobiliers pour des usages professionnels. En redéfinissant les prix de vente et du loyer du parc immobilier public, l’Etat participerait ainsi à la fixation de nouveaux prix planchers pour les acteurs.

L’immobilier commercial

Il désigne l’ensemble des biens immobiliers (grandes surfaces, locaux commerciaux, points de vente..) destinés à des activités commerciales et détenus principalement par des propriétaires qui en tirent un revenu habituel. Pourtant, la vitalité de ce segment pourrait profiter à un plus large spectre d’investisseurs (PME ou particuliers) au vu des opportunités économiques et des avantages financiers qui garantissent un retour sur investissement rapide.

Opportunités d’investissement dans l’immobilier commercial

L’investissement dans la construction de locaux commerciaux destinés aux professionnels évoluant dans les secteurs de l’agroalimentaire et de la grande distribution, est un choix stratégique dans une économie où la vente de produits alimentaires en gros et en détail représente une activité économique importante dans le secteur du commerce.
En zone périurbaine, par exemple, le coût moyen d’un tel projet de local commercial reparti sur une surface de 300m² et disposant de toutes les commodités propices à l’activité de commerce serait compris entre 25 à 40 millions CFA. Cependant, le projet de construction de ce type de local commercial doit respecter certaines conditions : le coût du terrain ne doit pas dépasser 30% du coût global de la construction et le local doit être situé dans des zones à forte affluence pour permettre aux exploitants (locataires) de développer leur chiffre d’affaires.

Garantie de la stabilité financière et locative pour les détenteurs d’actifs immobiliers

Le double avantage du locatif est que local commercial est une source de revenu pour le propriétaire (loyer) et l’exploitant (chiffre d’affaires issu de l’activité commerciale). Le paiement des loyers est ainsi plus assuré dans la mesure où l’activité de l’exploitant est supposée rentable. Par conséquent, les risques de non paiement des exploitants sont moindres car le local a une importance significative pour la structure commerciale qui veut y pérenniser son activité.

Ahmet Lo
Chef de projet à MaMaison.sn. Passionné d'immobilier et professionnel du secteur depuis plus de 10 ans, je suis en charge de la lettre d'information sectorielle qui a vocation à rassembler du contenu et des analyses pour tous les professionnels du secteur de l’immobilier au Sénégal.

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