La politique de l’état en matière d’habitat social
Dispositions sur l’habitat social
La Loi d’orientation sur l’habitat social
Cette législation adoptée en 2016 traduit la volonté des pouvoirs publics à développer le secteur stratégique de l’habitat qui contribue fortement à la croissance économique du pays et à résorber progressivement le déficit en logements sociaux.
A travers cette loi, l’Etat compte développer de nouveaux espaces d’habitat avec le concours des promoteurs privés en leur proposant des mécanismes d’accompagnement notamment un régime dérogatoire pour la construction de logements (Arrêté interministériel n° 16.072- 2016) et une prise en charge des réseaux primaires.
Il en est de même pour les PME de fabrication locale de matériaux de construction et d’équipement de bâtiments qui bénéficient d’avantages fiscaux.
L’objectif de ces dispositions est de permettre la réduction des coûts de sortie des logements et de favoriser un meilleur accès au logement pour les populations.
Résilience et durabilité
L’article 19 de la loi d’orientation recommande fortement aux différents acteurs de la construction d’utiliser des éco-matériaux dans l’optique de la réduction des coûts de construction et de la préservation de l’environnement.
Nos Recommandations
Pouvoirs publics
- Mener des campagnes de communication périodiques pour informer les primo-accédants et/ ou les coopératives d’habitat sur les nouvelles mesures d’accès au foncier et à l’habitat.
- Relayer les nouvelles mesures auprès des représentations diplomatiques sénégalaises à l’étranger pour informer la diaspora sénégalaise.
- Mettre en exergue les promoteurs privés agréés pour des programmes de logements sociaux.
Etablissements bancaires
- Réduire les barrières à l’entrée pour les primo-accédants.
- Trouver des ressources longues qui permettraient de financer les accédants à la propriété sur le long terme.
Dispositions réglementaires pour l’immobilier résidentiel
La législation
Le Code de l’Urbanisme regroupe les dispositions législatives et réglementaires de l’aménagement urbain. Les dispositions relatives aux normes de densité à respecter dans l’immobilier résidentiel y sont précisément énoncées. En effet, il est important de limiter la densité de lotissement et de construction « pour garantir un minimum de voirie, d’équipements collectifs et d’espaces publics. » Une mesure qui améliore les conditions de vie des populations mais qui n’est pas toujours respectée au regard du paysage urbain de la capitale.
Le lotissement
Le plan de lotissement indique le mode d’aménagement, d’équipement et de découpage d’un terrain. L’autorisation de lotir est délivrée par les services compétents de l’urbanisme. En revanche, force est de constater que la réduction de l’assiette foncière provoque une densité résidentielle assez forte mais cette situation peut être maîtrisée si des dispositifs de suivi et de contrôle rigoureux sont mis en place par les pouvoirs publics.
Sanctions relatives au lotissement
L’article 80 du Code prévoit de lourdes sanctions pour toute personne qui réalise un lotissement sans autorisation. Les peines peuvent s’avérer lourdes pour ceux qui ont concouru à l’exécution ou à la commercialisation dudit lotissement.
L’autorisation de construire
L’article 68 stipule que « nul ne peut entreprendre sans autorisation administrative, une construction de quelque nature que ce soit ou apporter des modifications à des constructions existantes sur le territoire des communes, ainsi que dans les agglomérations désignées par arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme. »
Sanctions relatives à l’autorisation de construire
Le Code prévient à l’article 85 que « toute personne qui réalise ou entreprend, fait réaliser ou fait entreprendre, modifie ou fait modifier des constructions ou installations sans autorisation administrative ou en violation des dispositions législatives ou réglementaires en vigueur, est punie d’une amende ».
Hauteur de construction
Les promoteurs qui proposent des programmes de logements sociaux construisent des maisons basses ou des villas en R+1. Au-delà de cette hauteur, le prix du logement dépasserait 20 M CFA.
Situation des espaces urbains
Estimations du déficit national
322 000 unités de logements
Estimation de l’offre annuelle
5 000 unités de logements
Prévisions annuelle de production de logements
15 000 unités de logements
Prévisions de la DGPU à Diamniadio
Le pôle urbain de Diamniadio est la zone de développement immobilier la plus dynamique du Sénégal. Répartie sur 1644 hectares, Diamniadio accorde une place prépondérante à l’habitat:
- 40 000 logements
- 40% des surfaces prévues pour du logement social
- Première phase de livraisons en 2018
« Le projet d’urbanisme prend forme par un diagnostic territorial » Mamadou FAYE, urbaniste
« L’urbanisation accélérée impose à l’Etat l’aménagement et la création de nouveaux pôles urbains afin d’éviter la migration des populations vers les grandes villes», pense cet urbaniste. « Le projet d’urbanisme prend forme par un diagnostic territorial : il s’agit d’analyser les contraintes, les atouts et les attentes du territoire en question. A Dakar, la forte concentration de l’activité économique est conjuguée à un déficit de plus de 158 000 unités de logements, d’où la pertinence de décentraliser les infrastructures et de définir une politique d’accès au logement à moindre coût. »
C’est dans le cadre de cette équité territoriale que l’Article 3 de la loi d’orientation sur l’habitat social stipule que « le Gouvernement et les collectivités territoriales veillent à promouvoir le développement de programmes d’habitat social dans toutes les régions du Sénégal. »
