L’Habitat dans l’Aménagement Urbain

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L'Habitat dans l'Aménagement Urbain
L'Habitat dans l'Aménagement Urbain

La politique de l’état en matière d’habitat social

Dispositions sur l’habitat social

La Loi d’orientation sur l’habitat social

Cette législation adoptée en 2016 traduit la volonté des pouvoirs publics à développer le secteur stratégique de l’habitat qui contribue fortement à la croissance économique du pays et à résorber progressivement le déficit en logements sociaux.

A travers cette loi, l’Etat compte développer de nouveaux espaces d’habitat avec le concours des promoteurs privés en leur proposant des mécanismes d’accompagnement notamment un  régime dérogatoire pour la construction de logements (Arrêté interministériel n° 16.072- 2016) et une prise en charge des réseaux primaires.

Il en est de même pour les PME de fabrication locale de matériaux de construction et d’équipement de bâtiments qui bénéficient d’avantages fiscaux.

L’objectif de ces dispositions est de permettre la réduction des coûts de sortie  des logements et de favoriser un meilleur accès  au logement pour les populations.

Caractéristique du logement social
Caractéristique du logement social

Résilience et durabilité

L’article 19 de la loi d’orientation recommande fortement aux différents acteurs de la construction d’utiliser  des éco-matériaux dans l’optique de la réduction des coûts de construction et de la préservation de l’environnement.

Nos Recommandations 

Pouvoirs publics 

  • Mener des campagnes de communication périodiques pour informer les primo-accédants et/ ou les coopératives d’habitat sur les nouvelles mesures d’accès au foncier et à l’habitat.
  • Relayer les nouvelles mesures auprès des représentations diplomatiques sénégalaises à l’étranger pour informer la diaspora sénégalaise.
  • Mettre en exergue les promoteurs privés agréés pour des programmes de logements sociaux.

Etablissements bancaires

  • Réduire les barrières à l’entrée pour les primo-accédants.
  • Trouver des ressources longues qui permettraient de financer les accédants à la propriété sur le long terme.

Dispositions réglementaires pour l’immobilier résidentiel 

La législation 

Le Code de l’Urbanisme regroupe les dispositions législatives et réglementaires de l’aménagement urbain. Les dispositions relatives aux normes de densité à respecter dans l’immobilier résidentiel y sont précisément énoncées. En effet, il est important de limiter la densité de lotissement et de construction « pour garantir un minimum de voirie, d’équipements collectifs et d’espaces publics. » Une mesure qui améliore les conditions de vie des populations mais qui n’est pas toujours respectée au regard du paysage urbain de la capitale.

Le lotissement 

Le plan de lotissement indique le mode d’aménagement, d’équipement et de découpage d’un terrain. L’autorisation de lotir est délivrée par les services compétents de l’urbanisme. En revanche, force est de constater que la réduction de l’assiette foncière  provoque une densité résidentielle assez forte mais cette situation peut être maîtrisée si des dispositifs de suivi et de contrôle rigoureux sont mis en place par les pouvoirs publics.

Sanctions relatives au lotissement 

L’article 80 du Code prévoit de lourdes sanctions pour toute personne qui réalise un lotissement sans autorisation. Les peines peuvent s’avérer lourdes pour ceux qui ont concouru à l’exécution ou à la commercialisation dudit lotissement.

Sanctions relatives au lotissement
Sanctions relatives au lotissement

 

L’autorisation de construire 

L’article 68 stipule que « nul ne peut entreprendre sans autorisation administrative, une construction de quelque nature que ce soit ou apporter des modifications à des constructions existantes sur le territoire des communes, ainsi que dans les agglomérations désignées par arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme. »

Sanctions relatives à l’autorisation de construire 

Le Code prévient à l’article 85 que « toute personne qui réalise ou entreprend, fait réaliser ou fait entreprendre, modifie ou fait modifier des constructions ou installations sans autorisation administrative ou en violation des dispositions législatives ou réglementaires en vigueur, est punie d’une amende ».

 

Hauteur de construction 

Les promoteurs qui proposent des programmes de logements sociaux construisent des maisons basses ou des villas en R+1. Au-delà de cette hauteur, le prix du logement dépasserait 20 M CFA.

Espacement de la voirie
Espacement de la voirie

Situation des espaces urbains 

Estimations du déficit national

 322 000 unités de logements

Estimation de l’offre annuelle

5 000 unités de logements

Prévisions annuelle de production de logements

15 000 unités de logements

Principaux projets d’équipements collectifs en cours
Principaux projets d’équipements collectifs en cours

Prévisions de la DGPU à Diamniadio

Ville de Diamniadio
Ville de Diamniadio

Le pôle urbain de Diamniadio est la zone de développement immobilier la plus dynamique du Sénégal. Répartie sur 1644 hectares, Diamniadio accorde une place prépondérante à  l’habitat:

  • 40 000 logements
  • 40% des surfaces prévues pour du logement social
  • Première phase de livraisons en 2018

 

« Le projet d’urbanisme prend forme par un diagnostic territorial » Mamadou FAYE, urbaniste

« L’urbanisation accélérée impose à l’Etat l’aménagement et la création de nouveaux pôles urbains afin d’éviter la migration des populations vers les grandes villes», pense cet urbaniste. « Le projet d’urbanisme prend forme par un diagnostic territorial : il s’agit d’analyser les contraintes, les atouts et les attentes du territoire en question. A Dakar, la forte concentration de l’activité économique est conjuguée à un déficit  de plus de 158 000 unités de logements, d’où la pertinence de décentraliser les infrastructures et de définir une politique d’accès au logement à moindre coût. »

C’est dans le cadre de cette équité territoriale que l’Article 3 de la loi d’orientation sur l’habitat social stipule que « le Gouvernement et les collectivités territoriales veillent à promouvoir le développement de programmes d’habitat social dans toutes les régions du Sénégal. »

 

 

 

Ahmet Lo
Sales & Ops Manager à MaMaison.sn. Passionné d'immobilier et professionnel du secteur depuis plus de 10 ans, je suis en charge de la lettre d'information sectorielle qui a vocation à rassembler du contenu et des analyses pour tous les professionnels du secteur de l’immobilier au Sénégal.
 

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