Entretien avec Mahi Yaya Wane, DG de Sablux Services

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Entretien avec Mahi Yaya Wane, DG de Sablux Services

MaMaison.sn : Présentez Sablux à nos lecteurs

MYW : Sablux Services est une filiale de SABLUX Holding créée dans le but de procurer à ses clients une meilleure qualité de vie dans leurs résidences mais également d’accompagner les propriétaires pour une meilleure gestion de leur patrimoine. Sablux Services est spécialisée dans :

Sablux Services

Sablux Services tient continuellement compte des attentes de ses clients afin de donner une réponse professionnelle et rapide aux besoins exprimés par ceux-ci, à travers ses différents services composés de professionnels expérimentés. La mission de Sablux Services est de valoriser, d’exploiter et de sauvegarder le patrimoine qui lui est confié.

MaMaison.sn : Quelle législation encadre la gestion du patrimoine immobilier ?

MYW: Il n’y a pas une législation spécifique en matière de gestion de patrimoine immobilier, car celle-ci est transversale et touche à plusieurs domaines. Il appartient au propriétaire d’exprimer ses attentes auprès de son conseiller en gestion de patrimoine. S’il s’agit d’une location à usage d’habitation, le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) du Sénégal peut suffire. Lorsqu’il s’agit d’une location commerciale, on fera appel aux dispositions du Code OHADA sur le Droit Commercial Général.

Si le propriétaire ou le locataire est une société commerciale, le conseiller devra gérer tous les aspects relatifs à l’immobilier professionnel (code général des impôts). En tout état de cause et quel que soit le schéma retenu, l’impact fiscal sera l’élément le plus déterminant pour permettre au conseiller en GP de proposer des solutions adaptées aux besoins du client. Dans ce cas, la législation relative au Code Général des Impôts aura à s’appliquer.

MaMaison.sn : La gestion patrimoniale englobe plusieurs dimensions à savoir juridique, fiscale et financière. Pourriez-vous développer sur celles-ci?

MYW: Si on s’en tient à la gestion du patrimoine immobilier, il touche effectivement tous ces domaines.

  • Sur le plan juridique : le gestionnaire de patrimoine peut assister et/ou conseiller pour des prestations telles que : l’acquisition, la vente ou la donation d’un bien immobilier,
    l’établissement de règlement de copropriété, de contrat de location ou de partenariat, la transformation de bail en titre foncier, les autorisations de construire, etc.
  • Sur le plan fiscal : l’assistance peut notamment porter sur l’enregistrement des actes de cession, le règlement de frais de mutation, la déclaration de revenus fonciers, la taxe
    d’enlèvement des ordures ménagères, l’acquittement de la contribution foncière (propriétés bâties ou non), etc.
  • Sur le plan financier : une optimisation fiscale et financière du bien ou projet immobilier est toujours un atout pour le propriétaire. Le gestionnaire de patrimoine peut étudier
    avec ce dernier des propositions de transformation du bien (plain-pied en immeuble), de mise en location, de cession en fonction de la zone, revalorisation du bien par une expertise immobilière et/ ou une rénovation, etc. Le GP doit également faire la veille juridique et fiscale pour prendre en considération l’impact économique de toutes nouvelles lois ou règlements.

MaMaison.sn : Beaucoup de propriétaires se retrouvent étranglés entre le poids de leurs actifs immobiliers et la gestion de leur trésorerie courante. Quels sont les stratégies à adopter pour optimiser son patrimoine ?

MYW : Il n’y a pas une stratégie globale prédéfinie mais plutôt une méthode au cas par cas.

Pour que le conseiller en GP puisse proposer une stratégie, il faudra faire un inventaire du patrimoine immobilier du client et lever toutes les contraintes juridiques afin de proposer une solution adaptée à la situation économique du propriétaire.

Les contraintes peuvent être d’ordre familial (divorce en cours), bancaire (hypothèque inscrite sur les Titres Fonciers), fiscal (arriérés dus au fisc), etc. Le client devra fournir beaucoup de renseignements à son conseiller pour que ce dernier lui trouve une solution adaptée. Une relation de confiance est primordiale entre les parties.

” La mission de Sablux Services est de valoriser, d’exploiter et de sauvegarder le patrimoine qui lui est confié. “

MaMaison.sn : Pour le cas d’un propriétaire qui veut léguer son patrimoine à ses héritiers, quelles sont ses options et comment règle-t-on le transfert de propriété ?

MYW : Plusieurs possibilités existent mais l’aspect coût (frais de transfert) et la situation familiale du propriétaire seront déterminantes.

Le conseiller en GP pourrait lui proposer un testament mais ce dernier est toujours révocable ; il pourrait lui proposer une donation totale, une donation de la nue-propriété, une donation assortie de charges à exécuter par le Donataire, une donation-partage, etc.

Cela dit, les conventions de partenariat de Sablux peuvent être une option. En effet, elles proposent de créer de la valeur sur le bien (ériger un programme immobilier sur un terrain ou une villa).

Ce faisant, le propriétaire se retrouve avec un patrimoine dont la valeur commerciale est nettement supérieure à sa valeur initiale. Avec ce partenariat, le propriétaire dispose dès lors de la possibilité de valoriser et de céder son patrimoine de son vivant à ses héritiers par donation totale ou en nue-propriété.

S’il opte pour la donation totale, l’héritier dispose pleinement et immédiatement des droits de jouissance et de propriété.

Dans le cadre de la donation en nue-propriété, il devient usufruitier et ses héritiers des nu-propriétaires. A sa disparition, ils deviennent pleinement propriétaires.

Le gestionnaire de patrimoine pourra avec le concours d’un notaire, trouver la solution optimale correspondant aux attentes du propriétaire.

MaMaison.sn : Quels avantages pourrait-on tirer de l’inscription de son immeuble à l’actif d’une SCI ?

MYW : Beaucoup d’avantages si le bien est destiné à la location.

  • Sur le plan fiscal : possibilité de déduire toutes les charges liées à l’entretien du bien.
  • Sur le plan juridique (équilibre familial) : l’inscription du bien à l’actif d’une société permet d’éviter les inconvénients d’une succession après le décès du propriétaire. En effet, une société ne meurt pas suite au décès de l’associé majoritaire et la famille continuera de percevoir les loyers qui sont payés à la société et non à la personne décédée.
Ahmet Lo
Sales & Ops Manager à MaMaison.sn. Passionné d'immobilier et professionnel du secteur depuis plus de 10 ans, je suis en charge de la lettre d'information sectorielle qui a vocation à rassembler du contenu et des analyses pour tous les professionnels du secteur de l’immobilier au Sénégal.
 

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