Vous Voulez Acheter un Bien Immobilier ? Découvrez la Vefa

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À Dakar et dans sa périphérie, plusieurs quartiers naissent et se développent autour de programmes immobiliers constitués d’immeubles ou de villas de standings divers. Très avantageux, ces programmes immobiliers donnent l’opportunité d’acquérir à un logement neuf selon un mode de paiement allégé.

Le principe de la Vente en l’état futur d’achèvement  (Vefa)

Le principe de la Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa)
Le principe de la Vente en l’état futur d’achèvement (Vefa)

Un promoteur immobilier lance un programme et propose ses appartements ou maisons à la vente à partir de plans, maquettes, et visites virtuelles qui donnent un aperçu assez réaliste du futur bien. L’acquéreur devient propriétaire de son bien immobilier au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ce type de vente se nomme « Vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA), réglementé par les articles R 161 et suivants du Code de la construction et de l’habitation du Sénégal.

Les étapes de l’achat d’un bien immobilier par vefa

Avant de vous lancer dans le processus, voici un tour d’horizon des étapes clés qui vous aideront à définir et à concrétiser votre projet d’acquisition.

La Réservation du logement

Les étapes de Les étapes de l'achat d’un bien immobilier par vefa
Les étapes de Les étapes de l’achat d’un bien immobilier par vefa

La vente sera contractualisée par l’intermédiaire d’un contrat préliminaire de réservation qui vous engage à acquérir le logement réservé et plus tard de signer un acte authentique de vente auprès du notaire en charge du programme immobilier. Vous bénéficiez néanmoins d’un délai légal de rétractation de 7 jours à dater de la signature du contrat préliminaire. Les conditions particulières de vente indiquent la description du bien objet du contrat (type, niveau, surface, annexe…); le prix total de vente hors frais; la surface, le nombre de pièces et les annexes; la date prévisionnelle de signature de l’acte et celle de l’achèvement de votre logement.

Les modalités de paiement du prix de vente y sont détaillées selon un échéancier plafonné et réglementé :

  •         5% à la réservation,
  •         30% à la fondation
  •         15% au 1er plancher (RDC)
  •         20% à la mise hors d’eau
  •         25% à l’achèvement
  •         5% à la livraison

Vous signerez également en annexe de votre contrat une notice descriptive sommaire listant de manière prévisionnelle les éléments de construction et de finition prévus dans le programme immobilier (gros œuvre et niveau de finition). Le plan du logement réservé va également figurer au contrat ainsi que le plan de masse du programme et le plan du parc de stationnement s’il y a lieu. Dans le cadre d’un achat de maison en lotissement, le plan parcellaire du lot vendu est également annexé au contrat préliminaire de réservation, ainsi que le règlement de copropriété opposable à tout occupant (propriétaire ou locataire).

L’acte de vente

Il sera signé chez le notaire de l’opération quelques mois après le contrat préliminaire de réservation. Seront déposés au rang des minutes du notaire chargé du programme, toutes les pièces contractuelles concernant l’acquisition (plans, règlement de copropriété, autorisations administratives, justification de la souscription d’une police d’assurance, …)

Les étapes de Les étapes de l'achat d’un bien immobilier par vefa
Les étapes de Les étapes de l’achat d’un bien immobilier par vefa

L’acte de vente déterminera de façon précise la date de livraison prévue ainsi que le prix final du bien objet de la vente.

Le contrat peut prévoir à la charge du maître de l’ouvrage une pénalité pour retard de paiements. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder un pour cent par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/5000e du prix par jour de retard.

La livraison

Après un état des lieux contradictoire avec le promoteur, vous prendrez possession de votre logement et vous bénéficierez alors de toutes les garanties légales qui assurent votre protection :

La garantie de parfait achèvement   

La garantie biennale (incluse dans l’Assurance Dommage-Ouvrage)

La garantie décennale (incluse dans l’assurance Dommage-Ouvrage)

Garanties auxquelles s’ajoutent, il va s’en dire, la garantie de remboursement des fonds si le programme neuf ne voit pas le jour. Un risque qui, malheureusement, fait souvent l’objet d’articles dans la rubrique faits divers de la presse.

Les principaux avantages de la Vefa

L’un des principaux avantages de la VEFA est de pouvoir s’installer dans un logement encore jamais occupé, sans travaux à prévoir. Il peut toutefois être personnalisé avec certains éléments comme le mur de clôture, le déplacement de cloisons, le choix des prestations de finition comme le carrelage, l’ajout de niveaux…Il est également construit avec des équipements collectifs neufs et en parfait état. Pour les logements de haut standing, le confort est assuré par des prestations telles qu’un ascenseur, un parking privé, une cuisine aménagée, une piscine… Autre point très important, la modalité de paiement étalée. En effet, dans le cadre d’un achat sur plan, l’acquéreur bénéficie d’un paiement étalé au fur et à mesure que les travaux avancent. Ensuite, en achetant sur plan, vous bénéficiez d’un contrat de vente qui vous procure une solide protection judiciaire de même qu’une garantie sûre de la qualité de votre futur logement. En plus, la plupart des programmes immobiliers vendus sur plan, proposent une réduction qui tourne entre 2.5 et 3%.

“Lorsque j’ai pris possession de l’appartement que j’ai acheté sur plan,  je me suis rendu compte de certaines failles au niveau du plancher” indique Pierre D’oliviera un jeune avocat à Dakar. Ce genre de problème n’est malheureusement pas rare lorsque vous achetez une maison ou un appartement sur plan. Pour parer à ce genre de situation à laquelle a été confronté Monsieur D’Oliviera, vous devez très tôt, dès la réservation vérifier un certain nombre de points cruciaux.

Mohamed Fall
Mohamed Fall est un jeune blogueur professionnel qui a fait ses études supérieures à l’Ufr Crac de l’Université Gaston Berger de Saint-Louis. Exerce en tant blogueur pour Expat-Dakar et spécialiste de l’immobilier au Sénégal pour MaMamaison.sn.

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